Эксперты заявляют о том, что новостройки имеют все шансы «переплюнуть» по стоимости традиционно более дорогие вторичные объекты. По каким причинам это уникальное событие может произойти и когда именно?
В чем была сила «первички»?
Что за всю историю существования в России рынка недвижимости являлось традиционным конкурентным преимуществом «первички» перед «вторичкой»? В первую очередь, конечно, более низкая цена. В среднем будущие квартиры практически всегда стоили на 20−30% ниже, чем их бывшие , хотя бы и месяц, в употреблении товарки.
Именно это факт привлекал как решающих свои актуальные жилищные проблемы граждан, так и заботящихся о получении прибыли инвесторов, заставляя и тех, и других вкладывать собственные сбережения и накопления исключительно в стоящиеся объекты. Именно он позволял покупателям примиряться с внушительной когортой неудобств, всегда сопровождающих подобные приобретения. Здесь и риск превращения стройки в долгострой или даже, все чаще, недострой, и часто встречающаяся в погоне застройщика за прибылью экономия на обустройстве транспортной и социальной инфраструктуры, и задержки со вводом дома в эксплуатацию, и затягивание процедуры передачи собственникам правоустанавливающих документов, и смена привычной среды обитания при переезде, и проживание в течение нескольких лет в режиме «круглосуточного ремонта», и необходимость налаживать контакты с новыми незнакомыми людьми, проживающими по соседству.
Эти нюансы во многом обеспечивали многолетний баланс спроса между подержанными и новыми квартирами (в частности, в столичном регионе в процентном соотношении — примерно 70 к 30).
Главное — с начала 90-х годов прошлого века у рынка первичного жилья была превосходная возможность сохранить за собой это стратегическое преимущество за счет солидной «вилки» между себестоимостью виртуального объекта и ценой его реализации. Такое психологически комфортное для потребителя ощущение доступности и низкой стоимости в условиях постоянного и последовательного удорожания капитальных объектов недвижимости застройщики могли поддерживать, оперативно корректируя стоимость продаваемых обещаний квартир за счет каких-либо маркетинговых решений: акций, бонусных распродаж и так далее.
И эта политика, проводимая девелоперами, неизбежно оказывала опосредованное влияние на рынок вторичных объектов. Более того, в какие-то локальные кризисные периоды «первичка» становилась своего рода маяком для продавцов — физических лиц. Неким драйвером, корректирующим поведение собственников, заставляя последних снижать цены на свой товар в ситуации, когда потребительский спрос массово перетекал в сегмент более дешевого стоящегося жилья.
«Все куда-то девалось»
Многочисленные кризисные тенденции существенно скорректировали складывавшийся десятилетиями вышеописанный порядок. В итоге «первичка» элементарно скатилась в состояние, когда вынужденное и неизбежное, в силу форс-мажорных экономических обстоятельств, повышение стоимости строительства никак не компенсируется аналогичной динамикой движения отпускных цен. Ситуация, наоборот, дополнительно усугубляется их последовательным снижением.
О том, что первичному рынку не хватает буквально маленького шажочка шага для того, чтобы выйти на нулевую прибыльность, неоднократно говорили как сами девелоперы, так и чиновники высших эшелонов, в числе которых, в частности, представители столичного департамента градостроительной политики и заместитель мэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин.
Кризис просто-напросто сожрал все имевшееся у застройщиков пространство для привычного маневра с ценами, по сути лишив их единственного инструмента для удержания комфортного преимущества над стоимостью реально существующих объектов.
Между тем вторичному рынку абсолютно чужды такие жизненно важные для «первички» понятия, как себестоимость строительства и рентабельность производства. Соответственно, никаких жестких ограничений для торга в таких условиях не может быть вообще.
Как поясняет, в частности, руководитель департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, порядка 80% всех сделок с подержанной недвижимостью в столичном регионе представляют собой так называемые «альтернативы». То есть для собственника не столько принципиален размер ценника на недвижимое имущество, сколько сам факт проведения операции условного обмена и возможность перебраться из гипотетической «копейки» в Выхино в такую же «двушку», например, в Кузьминках. Как таковую стоимость объекта участник сделки воспринимает исключительно в контексте итогового бюджета покупки, и сделка совершается только тогда, когда выручаемая за объект сумма достаточна для приобретения другого с подходящими параметрами. Иными словами, продолжает эксперт, риелторы на «вторичке» придерживаются следующего правила: как только падает цена на исходный объект, начинается поиск альтернативного варианта, владелец которого также соглашается на соразмерный дисконт.
И подобных вариантов на рынке подержанных квартир сейчас хватает с избытком. Количество таких квартир только продолжает расти и обновлять исторические максимумы. Ведь в настоящее время более 80% реальных сделок в этом сегменте рынка совершается с весьма заметным дисконтом. По итогам мая его средний размер составил без малого 8,5% к первоначально заявленной стоимости. Если же брать за отправную точку май прошлого года, то за этот период отрицательная коррекция цен и вовсе составила 25%.
Но это еще далеко не предел, говорят риелторы, если нужда (то бишь экономическая ситуация) заставит, цены и дальше буду опускаться до необходимого для проведения сделки уровня. Поскольку, как уже говорилось выше, потенциал «вторички» не ограничивается себестоимостью товара. А поскольку инвестиционной привлекательности подержанные квартиры также лишены напрочь, то развитие сегмента обуславливается только возможностями покупателей.
А коль скоро их уровень крайне низок, и в перспективе никакого улучшения тут, увы, не наблюдается, то вполне можно поверить: пускай очередное «дно» рынка по количеству сделок уже пройдено, но по цене до пика падения еще довольно далеко.
Примечательно, подчеркивает Сергей Шлома, что гибкость продавцов «вторички» в вопросах адекватной оценки собственной недвижимости (а таковых, по подсчетам риелторов, сейчас в сегменте никак не менее 45% от общего числа) на фоне растущей неуступчивости девелоперов привела к существенному сокращению разницы в стоимости новых и подержанных квартир. Более того, во многих случаях ценники сравнялись, а кое-где «вторичка» впервые за всю историю рынка недвижимости выводилась на экспозицию по более низким, чем новостройки, ценам.
Конечно, развивает мысль эксперт, такую ситуацию еще рановато квалифицировать как повальное общее правило, но в принципе до этого не так уж и далеко. В ближайший год, ожидают эксперты рынка недвижимости, отрицательная коррекция цен не подержанное жилье (правда, поступательная, не обвальная) сохранится на уровне 5−7%в годовом исчислении.
«Таким образом, — предполагает независимый риелтор Кирилл Морозов, — конкурентоспособность новостроек будет подорвана еще больше. Принимая во внимание тот факт, что сегмент вторичного жилья за последние годы пополнился очень качественными проектами, построенными, как говорится, не за страх, а за совесть в „тучные“ для рынка недвижимости годы и отличающиеся нормальными габаритами, возникает вопрос — а так ли уж нужны будут покупателям стоящие дороже 15-метровые новоделы-скворечники, при строительстве которых девелоперы зачастую экономят на чем можно, и на чем нельзя?».
Автор: Андрей Захарченко