Греф предсказывает оживление рынка недвижимости в 2017 году, а пока он все еще идет ко дну

Оживления спроса на недвижимость в РФ можно будет ожидать в 2017 году. Такое мнение высказал глава Сбербанка Герман Греф в интервью телеканалу «Россия 24» в рамках Международного инвестфорума «Сочи-2015».

«По нашим прогнозам, скорее всего, следующий год не будет годом, когда будет большой отскок спроса на недвижимость. Вероятнее всего, что оживление спроса может быть возможно в 2017 году», — цитирует Грефа ТАСС.

«В этом году на 40 — 50% упал спрос на ипотеку, тем не менее сейчас идут восстановительные процессы, рост спроса по сравнению с первым полугодием. И в следующем году мы видим примерно такую же динамику. То есть по сравнению с этим годом будет небольшой рост, но восстановления не произойдет. Скорее всего, это будет за пределами 2017 года», — добавил Греф.

Он объяснил снижение спроса двумя основными факторами: падением доходов населения и достаточно высокими ставками на ипотечном рынке.

«Хотя сейчас благоприятная цена на недвижимость, но еще она не совсем на дне. Поэтому люди будут ждать, пока окончательно упадут цены. Здесь важно не упустить этот момент, потому что, к сожалению, мы видим резкое снижение объемов строительства, и понятно, что это будет компенсировано только тогда, когда недвижимость на рынке станет дефицитом», — заключил глава Сбербанка.

Напомним, что первый вице-премьер Игорь Шувалов в конце августа заявил, что сейчас, наоборот, оптимальное время для покупки жилья «для себя». Аналитики рынка с ним поспорили.

Сокращение платежеспособного спроса на жилье и, соответственно, рентабельности строительных проектов заставляет девелоперов оптимизировать собственные расходы – с тем, чтобы иметь возможность предложить рынку более конкурентоспособные цены.

Ситуацию осложняют огромные объемы предложения жилья в московском регионе: по данным «ИРН-Консалтинг», только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. А в целом в Москве и Подмосковье сейчас продается примерно 6 млн кв. м новостроек и апартаментов. Локомотивом роста объемов предложения в 2015 г. стали сегменты эконом- и комфорт: 35 и 26 домов соответственно. В бизнес-классе появилось 16 новых корпусов, или 20,8% от общего количества домов, поступивших на продажу в этом году. 

Существенное увеличение доли доступного жилья в III квартале 2015 г. способствовало серьезному снижению среднего уровня цен на рынке новостроек Москвы. По данным «ИРН-Консалтинг», за последние три месяца средняя стоимость метра упала на 8,5%, а квартиры – на 17,1%. По итогам сентября первичное жилье в Москве от ТТК до МКАД можно было приобрести в среднем по 206 800 руб. за метр, или по 14,9 млн руб. за квартиру.

Примечательно, что падение цен характерно для всех классов: от 2% до 6% за метр и от 2% до 13% за квартиру в зависимости от сегмента. Максимальное снижение стоимости жилья характерно для экономкласса, где в III квартале вышло три крупных проекта на подготовительной к строительству стадии с ценами от 110 000 руб. за метр, или от 3,0 млн руб. за квартиру. Уменьшение средней стоимости жилья комфорт- и бизнес-класса в первую очередь связано с изменением структуры предложения, хотя по отдельным проектам бизнес-класса было зафиксировано снижение цен застройщиками.

Хотя жилье, по словам председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Любови Цветковой, — единственный все еще доходный сегмент рынка недвижимости, и инвесторы, обращающиеся в ассоциацию, прежде всего интересуются именно жилыми проектами, на большую прибыль даже московские застройщики уже не надеются.

«Рентабельность, которая была у застройщиков до кризиса, позволяла терпеть как перекосы, накопившиеся в строительной отрасти, так и перекосы в части несоответствия продукта спросу, — отметил Леонард Блинов. — Я бы сравнил рынок недвижимости с амстердамскими каналами, куда часто сбрасывают крупногабаритный мусор, вплоть до телевизоров и мебели. Когда в определенный момент уровень воды резко падает, плавать там на лодках становится совершенно невозможно. То же самое произошло в строительной отрасли. Вода, то есть прибыль, существенно снизилась – если до кризиса рентабельность была около 45-50%, то сейчас у нас, например, она сократилась до 20-25%. Соответственно, при таком снижении воды лодка начинает натыкаться на мусор на дне водоема. Поэтому в настоящее время необходима тщательная, выверенная, правильная работа по всем направлениям. Как в части продукта, системы продаж и т.п., так и в части снижения себестоимости».

Долларовые инвестиции в коммерческую недвижимость России за девять месяцев упали почти в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 2,1 миллиарда долларов против 5,8 миллиарда, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на исследование компании S.A.Ricci.

В III квартале показатель составил 660 миллионов долларов, что в два раза меньше значения аналогичного периода прошлого года (1,4 миллиарда долларов).

«Почти весь объем инвестиций (98%) в III квартале пришелся на Москву и Московскую область. Региональный рынок недвижимости в аналогичный период 2013 и 2014 годов также не привлекал интерес инвесторов», — отмечается в материалах аналитиков.

Заметно сократилась доля вложений в недвижимость Санкт-Петербурга. В III квартале этого года на нее пришлось лишь 2% от совокупного объема инвестиций (10,3 миллиона долларов), тогда как в аналогичные периоды в 2013 и 2014 годах было вложено по 146 миллионов долларов, что составляло 38% совокупного объема в 2013 году и 10% — в 2014 году, говорится в сообщении.

При этом 53% инвестиций за три квартала пошли в торговую недвижимость, 29% — в офисы, 18% — в склады.

«При сохранении нестабильной ситуации в экономике объем инвестиций в коммерческую недвижимость по результатам 2015 года вряд ли превысит три миллиарда долларов, что в два раза уступает значению 2014 года», — прогнозируют эксперты компании.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в России существенно отличается от мировой, отмечают «Ведомости». По данным JLL, в первом полугодии 2015 года инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью в России составили 1,1 млрд долларов, что на 33% меньше, чем годом ранее, при этом не было закрыто ни одной сделки дороже 300 млн долларов. По данным CBRE, за последние 1,5 года ставки аренды офисов в Москве снизились на 30-40%.

В Москве средние цены на элитные квартиры на вторичном рынке за последние месяцы дешевели в два раза быстрее, чем премиальные новостройки, пишет «Коммерсант» со ссылкой на данные аналитиков. Это нетипичная ситуация для российского рынка, где в кризис, как правило, дешевеет дорогое жилье в новых домах. Риелторы объясняют такую метаморфозу желанием многих владельцев элитной недвижимости уехать из страны и продать свое имущество со значительным дисконтом.

Средняя стоимость предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости столицы с марта по август 2015 года сократилась на 12,2%, до 12,78 тыс. долларов за 1 кв. м, цены на вторичном рынке за тот же период снизились на 20%, до 16,91 тыс. долларов за 1 кв. м, говорится в исследовании Knight Frank. Реальное падение, как отмечают консультанты, оказалось еще выше: конечная цена сделки сейчас оказывается ниже установленной стоимости на 20-30%.

«На значительный дисконт соглашаются те, кто уезжает из страны, большинству таких клиентов московские квартиры просто не нужны», — рассказывает директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости Knight Frank Ольга Богородицкая. По данным Росстата, за январь-июль 2015 года Россию покинуло 199,4 тыс. человек, что на 16,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года (Росстат не конкретизирует количество россиян, эмигрировавших из страны).

При выборе жилья покупатели сейчас главным образом ориентируются на цену, во всяком случае в эконом- и комфортклассе. Большинство застройщиков не хотят демпинговать, но ищут возможности для снижения затрат на строительство, так как понимают – люди не могут платить по докризисным расценкам даже за качественные проекты.

Цены на московскую недвижимость в долларовом выражении продолжают снижаться. Российская валюта продолжает оставаться вблизи своих минимумов, и стоимость квадратного метра демонстрирует полную неспособность отыгрывать ослабление рубля.

Хотя девальвация рубля и оказала серьезное психологическое влияние на московский рынок недвижимости, спровоцировав рост активности и более частые обращения к риелторам, это не привело к росту реального спроса: число сделок с квартирами продолжает сокращаться из-за низкой платежеспособности покупателей.

Только за одну неделю, с 7 по 14 сентября, стоимость столичного жилья снизилась еще почти на 2% — до отметки в 2740 долларов за метр (-1,9%), сообщает аналитический центр IRN.

По мнению аналитиков ЦБ, цены на недвижимость могли снизиться намного больше, но этому помешало смягчение ценовых условий ипотечного кредитования — снижения со II квартала ставок по рублевым ипотечным кредитам и реализации государственной программы субсидирования ипотечной ставки на первичном рынке жилья.

«Однако в условиях возросшей экономической неопределенности, слабой инвестиционной активности и снижающегося платежеспособного спроса населения темпы прироста цен на недвижимость в ближайшие два квартала с высокой вероятностью останутся отрицательными», — прогнозируют эксперты ЦБ.

«В целом нынешняя ситуация — ужесточение конкуренции, повышение требовательности покупателей – в перспективе пойдет рынку на пользу, считают застройщики. Те компании, которые не смогут оптимизировать расходы, подстроится под рынок, должны будут уйти. Определенно, что мы в связи с этим получим новую волну обманутых дольщиков», — подчеркнул исполнительный директор Sezar Group Гасан Архулаев. «Но это неизбежно, так как проблемы отрасли копились длительное время, а кризис их лишь обнажил».

При этом надо учитывать, что сокращение себестоимости строительства – это не только повышение устойчивости отрасли, переживающей ныне не лучшие времена, но и, в условиях серьезного падения платежеспособного спроса, — реальная возможность для снижения цен и увеличения доступности жилья. Поэтому хочется надеятся, что не только сами застройщики, но и власти, в том числе федеральные, не останутся в стороне от процесса и все-таки найдут в себе силы в обозримом будущем решить вопросы, появившиеся в повестке дня еще десяток лет назад.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении»