В последние рабочие дни 2014-го и первые 2015 года многие эксперты рынка недвижимости были категоричны в своих суждениях, ожидая обвала объема ипотечных кредитов вслед за повышением ставок. Иногда — до состояния «заградительных». Нас пугали падением объемов сделок, что особенно больно ударит по застройщикам, и появлением нового списка обманутых дольщиков. Прогнозировалось снижение стоимости жилья. Это не самый лучший сценарий для тех 30% инвесторов, что скупали квартиры и долевки в надежде сберечь свои кровные.

По итогам I квартала не до конца сбылся разве что последний прогноз. Однако то ли еще будет.

По итогам I квартала 2015 года Росреестр констатирует ошеломительное сужение рынка недвижимости. На 67% снизилось количество договоров долевого участия в строительстве. 48% потеряла «вторичка». Почти в два раза «просела» ипотека. Аналогичные цифры приводят и эксперты. Причины, конечно же, на поверхности, и связаны они с экономической ситуацией в стране: снижением доходов населения, повышением стоимости потребительской корзины и т. д. Однако свою роль сыграли и другие факторы.

Напомним, что на рынке недвижимости осенью 2014 года не наблюдалось традиционного для Алтайского края всплеска активности. Вплоть до декабрьского повышения ставки Центробанком до 17% годовых. Такая же ситуация сложилась и на всем строительном рынке России. На фоне сводок о падающем рубле и перспективы повышения ипотечных ставок нервы многих не выдержали. На первичном рынке Барнаула начали активно скупать «ликвид». «Вторичка» отстала совсем немного. Частично это были реализация отложенного и предвосхищение будущего спроса, частично — инвестиционные сделки. Так, по оценке застройщиков их число приблизилось к 30%.

Еще один тренд, о котором все чаще стали говорить эксперты, озвучила в интервью журналу «Алтайский строитель» Зинаида Герасимович, руководитель компании «Барнаулкапстрой»: «В Барнаул заметного притока населения как такового нет: переселяются из районов, но и уезжает много молодежи в более крупные города. Кто будет покупать наше жилье, когда инвестиционные аппетиты будут исчерпаны?»

Как результат — сужение рынка на протяжении 2015 года.

Геннадий Малков,
директор агентства «Дом»:

Большинство семей отложат покупку жилья на более позднее время, а те, кто в ажиотаже купил недвижимость в качестве сохранности своих накоплений, начнут ее “скидывать”.

Эксперты агентства «Жилфонд» говорят о том, что инвесторы уже прощупывают почву для будущих сделок, и осенью квартиры начнут выставляться на продажу. По этой и другим причинам предложение резко превысит спрос. Редкие покупатели будут более тщательно выбирать недвижимость для себя, взвешивая все плюсы и минусы, торговаться.

Примечательно, что при общем спаде покупательского спроса на рынке первичного и вторичного жилья цена ведет себя по-разному.

Прогноз по ценам

«Стоимость квартир в Барнауле в 2015 году корректируется незначительно», — считает Геннадий Малков. По словам эксперта, это зависит от инерционности ожиданий продавцов. Цена будет снижаться медленно, но верно, что уже демонстрирует «вторичка».

Так, по данным агентства недвижимости «Жилфонд», в начале марта средняя цена на вторичном рынке составила 53,32 тыс. рублей за квадратный метр, что на 0,19% ниже февральского уровня. Самое заметное падение произошло в сегменте трехкомнатных квартир — именно для него был характерен ощутимый взлет в конце прошлого года. В ноябре «трешки» подорожали на 4,85% — до 50,58 тыс. рублей. Сейчас цена на недвижимость в этом сегменте составила 48,86 тыс. руб. Меньший спад произошел на одно- и двухкомнатные квартиры.

Первичный же рынок вопреки ожиданиям продемонстрировал в начале года рост на 2–3 тыс. рублей за «квадрат». Сейчас «кирпич» на нулевой стадии стоит около 46 тыс. рублей за «квадрат», «панелька» — около 39 тыс. рублей. Экономических предпосылок смены прайсов в сторону понижения нет. Скорее наоборот. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), с начала 2015 года себестоимость квадратного метра выросла почти на 14%. Это напрямую связано с подорожанием составляющих строительства. Однако запас прочности строительных компаний пока позволяет держать цену на прежнем уровне или повышать, но незначительно. Правда, вряд ли этого запаса хватит на долго.

И, надо сказать, по оценкам Дениса Краева, замдиректора по строительству новосибирской компании «ВИРА-Строй» (готовится застраивать квартал 2009 в Барнауле), сформированная цена вполне адекватна и пока посильна рынку. А внедренная правительством программа субсидирования ипотечной ставки позволит частично насытить «первичку», считает Юрий Гатилов, руководитель компании «Жилищная инициатива».

Гвоздь во «вторичку»

Как уже сообщалось, с начала марта в России запущена программа, которая позволила давать ипотеку под 12% на покупку строящегося жилья. Это при том, что собственные банковские ипотечные продукты сейчас стартуют с 14,5%, а фактически кредиты выдают под еще больший процент. Чтобы новшество работало, убытки банков компенсируются из фонда в 20 млрд рублей. Мера даст 400 млрд рублей жилищных кредитов. Это примерно половина суммы ипотеки, которую ожидает Центробанк в 2015 году.

Разрабатывая механизм, Минстрой преследовал цель поддержать строительный сектор — на нем завязано более 20 отраслей экономики, и, как заметила Наталья Ковылина, директор агентства «Стиль жизни», он дает бюджету стабильные налоговые поступления. В отличие от «вторички». Последней из кризиса предстоит выкарабкиваться самостоятельно. Причем преодолевать не только вышеперечисленные барьеры, но и дополнительные.

Елена Ермолаева, директор компании RID Analytics, говорит о том, что вплоть до 2012 года строящиеся квартиры покупали в 4–5 раз меньше. Сейчас половина покупателей обращается к застройщикам. Здесь роль сыграл ряд факторов. Среди них — реноме компаний, хороший продукт — квартиры и более плотная работа с риэлторами. Они получают хороший гонорар за переориентацию своих клиентов со «вторички» на «первичку». Главный же стимул — низкий процент по ипотеке. Ну и простое преимущество жилья нового перед старым.

Как результат, на вторичном рынке будут преобладать преимущественно обменные сделки — продажа старого жилья и добавление небольшой суммы. Кстати, тренд уже развивается не первый год, но в 2015-м он станет определяющим.

Наталья Ковылина,
директор агентства «Стиль жизни»:

Очень мало квартир на вторичном рынке жилья, которые покупаются впервые.

Относительно цены аналитики склонны прогнозировать стагнацию или небольшое понижение. Впрочем, некоторые более категоричны. Так Геннадий Стерник, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, говорит о том, что цены будут падать вплоть до 2017 года. Восстановятся они только в 2019 году.

В положении падчерицы

В целом эксперты согласны, что 2015 год для недвижимости станет периодом стагнации и не большого понижения. В некоторых сегментах он продемонстрирует серьезный спад. С другой стороны — это время поиска новых, более эффективных, решений старым задачам. Желание поддержать застройщиков и не дать любыми путями упасть отрасли, от которой серьезно зависит экономика, — вполне понятно и оправданно. И, конечно же, приветствуется самими застройщиками и строительными компаниями.

«Вторичке» придется затянуть пояс. Оказавшись в положении падчерицы, она должна будет решать проблемы сама, а потому 2015 год — это время обменных сделок. Но отрадно одно — рынок стоять на месте все равно не будет. Совершая мелкие движения, он будет ждать благословенного 2019 года.

Правила поведения

1. Особенно пристально изучайте предложение, которое существенно дешевле аналогов на рынке. Обычно это говорит о скрытых проблемах объекта. Бдительность должна быть на максимуме у покупателей долевок с низким уровнем готовности. Помните, в Алтайское крае уже появились новые обманутые дольщики.
2. Рассматривайте недвижимость как способ уберечь капиталы от инфляции, а не как инструмент приумножения денег. Доказано, что в долгосрочной перспективе стоимость жилья с учетом инфляции остается на одном уровне.
3. Рублевую наличность эксперты рекомендуют вложить в ликвидные недвижимые активы. Накопления в валюте пока не нуждаются в дополнительной защите.
4. Рост цен на недвижимость произойдет, по некоторым оценкам, в 2019 году. Эта дата может быть ориентиром для тех, кто инвестировал в жилье и планирует вернуть свои деньги.

Мнение эксперта

Елена Ермолаева,
директор компании RID Analytics:

Существуют сложные математические методики, которые по заданным алгоритмам могут давать прогнозы по развитию рынка недвижимости. Однако сейчас воспользоваться ими не удается — слишком изменчивы показатели, которые необходимо задать. Это уровень ВВП — он, по прогнозам, до конца года должен упасть на 4%, но пока этого не происходит, и когда произойдет — неизвестно, безработица, доходы населения, конкуренция на рынке, доступность ипотеки, курсы валют, стоимость нефти и множество других факторов.

Свою лепту вносят внезапные события. Так случилось с ажиотажным спросом на жилье в декабре прошлого года, который стал ответом на повышение ставки Центробанком и снижение курса руб­ля относительно доллара и евро.

Однако я думаю, что рынок недвижимости постепенно будет выравниваться. Цена придет к оптимальной своей величине — она или снизится, или будет стагнировать до выхода страны из кризиса.

Прогноз по ипотеке

В 2015 году Центробанк прогнозирует 50-процентное падение рынка ипотеки. Таким образом, в Алтайском крае ожидается около 8 тыс. сделок примерно на 10 млрд рублей (по данным Алтайглавстроя, в 2014 году жителям края предоставлено 16,1 тыс. жилищных ипотечных кредитов на 19,5 млрд рублей).

Источник