«ДОЛЕВКА»: СМЕРТЕЛЬНЫЙ ДИАГНОЗ

piramida_podv«Лечить» отрасль жилого и коммерческого строительства поздно — масштаб проблемы столь катастрофичен, а затраты на «лечение» превышают экономический ущерб, что в существующей системе рыночных отношений, окончательно ставит «долевке» смертельный диагноз. Стройкомплекс последние годы находится в состоянии лопнувшей пирамиды, и его постоянно нужно поддерживать, иначе он обрушится уже сейчас и, похоронит под собой экономику страны. 

На сегодня вопросы целесообразности поднимать бессмысленно — и так понятно, что восстановить пирамиду невозможно. Можно лишь попытаться отдалить её окончательное разрушение. Зато всем причастным к реанимационным работам, продлевающим агонию «долевки», можно еще успеть на этом заработать. Это является истинной причиной так называемой реформы отрасли, которую пропаганда преподнесла обществу как«заботу» государства о покупателях квартир. Стоит ли удивляться, что почти одновременно появились такие выгодоприобретатели как аффилированные банки, где деньги покупателей квартир отныне будут не передаваться напрямую застройщику, а храниться в уполномоченных банках на специальных эскроу-счетах. Не забыли и о интересных в плане бизнеса недостроях, которыми занялся банк ДОМ.РФ. Оплачивается все это как обычно из карманов тех самых граждан — участников долевого строительства. Других источников просто нет.

Сила нынешней российской власти в том, что она полностью игнорирует интересы страны, собственную репутацию, даже просто экономические, социальные, политические, да и вообще любые внешние по отношению к своей внутренней жизни факты. Да именно такая закукленность и безответственность позволяет нынешним правителям удерживать ситуацию под контролем. Ведь они не собираются ничего исправлять или принимать хоть какие-то решения, направленные на изменение ситуации. Нынешнее положение не просто наших правителей устраивает, они вообще неспособны размышлять в таких категориях. Что бы ни случилось со страной и миром они не пошевелятся. Разумеется, это неминуемо окончится катастрофой. Но в том-то и дело, что никаких мер, чтобы катастрофу предотвратить, никто наверху предпринимать не будет. Правители будут сидеть в своих кабинетах, пока их оттуда не вынесут. Или пока потолок не обрушится им на голову. Что будет происходить за дверями кабинетов, не имеет никакого значения.

mchs1

В новых условиях девелопер лишается прямого доступа к деньгам дольщиков. В этом случае вести строительство ему предстоит на собственные средства и банковские кредиты, где банкиры хотят с этих же денег покупателей новостроек получить свою прибыль, накрутив на бесплатные деньги дольщиков свой процент. Естественно, что подается это как все для блага народа. Уже сейчас, по подсчетам экспертов, это грозит строителям дефицитом денежных средств, со всеми вытекающими для рынка последствиями. Например, прогнозируемый объем дефицита средств для компаний строительного рынка Москвы с введением системы экскроу-счетов составит 699,4 млрд рублей в год, а стоимость привлечения финансирования для строительства объектов — от 48,96 до 62,94 млрд рублей. Согласно данным базы ЦИАН, в 2018 году в Москве было продано по договорам долевого участия 77 867 объектов на общую сумму 699,4 млрд рублей.

Таким образом, опираясь на данные 2018 года, аналитики компании «Колди» прогнозируют, что дефицит средств на строительном рынке Москвы составит около 700 млрд рублей в год. Эта сумма не включает в себя объемы продаж коммерческой недвижимости и сделки между застройщиками и юридическими лицами, которые могли быть оформлены без использования договоров долевого участия. При среднем сроке строительства три года ориентировочное удорожание недвижимости для застройщика, вызванное стоимостью привлечения оборотных средств, может достичь примерно 20%. А это в свою очередь увеличивает риски банкротства строительной компании и как следствие, появляется очередной недострой со своими обманутыми дольщиками. Неудивительно, что подобная «забота» государства, резко снижает эффективность поддержания, треснувшей долевой пирамиды, а огромные масштабы жилищного строительства на фоне снижающихся доходов значительной части населения, не оставляют ни единого шанса для оптимизма.hqdefault

Эксперты подсчитали, какой объем жилья возводят девелоперы, в отношении которых в ближайшее время могут быть поданы заявления о банкротстве. Показатель составил 7,8 миллиона квадратных метров. Это сопоставимо с суммарным объемом незавершенного строительства всех девелоперов в активных стадиях банкротства (10 миллионов квадратных метров). В 2018 году кредиторы 198 работающих в рамках 214-ФЗ застройщиков жилья обнародовали планы подать заявления об их банкротстве. Об этом со ссылкой на данные РАСК пишет «Коммерсант». Суммарно девелоперы-«предбанкроты» возводят 7,8 млн кв. м, подсчитали в агентстве. В наихудшей ситуации оказались 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе числится 3,6 млн кв. м незавершенного строительства, или 77,8 тысячи квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели. И это только официальные данные по объектам жилого строительства на конец прошлого года.

При этом работающие по ДДУ застройщики, которые в конце 2018-го уже находились в активных стадиях банкротства, не завершили строительство 10,1 млн кв. м. Подобных девелоперов насчитывалось 390. Такие данные ранее опубликовал близкий к НОЗА «Институт развития строительной отрасли». Тем самым, по итогам этого года объем потенциальных «жилых долгостроев» может достигнуть 18 млн кв. м. В 2019-м первичный рынок жилья могут покинуть свыше 30% застройщиков, в первую очередь — мелких и средних в регионах. Такой прогноз в комментарии изданию дал сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. В регионах количество банкротств резко выросло уже сейчас, отметила партнер практики «Оценка» компании «НЭО Центр» Арина Матвеева.1473686826_1529444028

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца: под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений. Непрерывный рост числа обманутых дольщиков старались не замечать, а вместо реального решения проблемы занимались манипуляцией с цифрами статистики. Данные по обманутым дольщикам, приводимые различными источниками, весьма разноречивы и в то же время уменьшены не в один десяток раз. Слишком многие ведомства заинтересованы в занижении негативного показателя. При таком государственном подходе проблема просто не могла не превратиться в катастрофу с недостроями и миллионами обманутых дольщиков. Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство. Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, катастрофа обманутых дольщиков может из нынешнего перманентного состояния сорваться в глубочайший кризис и спровоцировать социальный коллапс. Безнадежность и отчаяние, которое у потерпевших давно накапливается, в любой момент может прорвать лавину из собственных страхов. 

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает» и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя. Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении, а значит и поддержания уже агонизирующего рынка долевки. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также разгон ипотеки.

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов. «Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе. Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов. Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума. Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент. Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит долгие годы.

images (1)

Весной этого года, а точнее 1 мая, вышел федеральный закон об «ипотечных каникулах» для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации, — к примеру, потерявших работу. Уже с 31 июля ипотечный заемщик, попавший в трудное положение, может взять полугодовую паузу в обслуживании кредита, не опасаясь заоблачных штрафов и не рискуя потерей квартиры, которой еще нет и никто не знает исполнит ли своё обещание застройщик или нет. Каникулы закончились. Что дальше? Заемщик должен погасить оставшийся долг в соответствии с первоначальными условиями и графиком платежей, а после этого внести суммы, не уплаченные во время ипотечных каникул. Срок возврата кредита будет продлен. На эти полгода начисляются проценты. А вам ли не знать, что процентная составляющая кредита достаточно велика! Получается, взяв тайм-аут, вы выиграете время, но проиграете в денежном выражении. Так что рискуете только вы, а банк в накладе не остается. Это его бизнес, где он зарабатывает на вас в любом случае.

Благодаря ипотечным каникулам заемщик получает необходимую передышку, а банк не теряет клиента. Именно стремлением кредитных организаций сохранить заемщика, а стало быть, и выплаты по кредиту, объясняется то, что с некоторых пор многие банки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и другие — предлагают своим клиентам, оказавшимся в сложной ситуации, помощь в виде отсрочки выплат. Так, в Сбербанке при рождении ребенка могут предоставить отсрочку до трех лет, впрочем, обычно это один год. В это время заемщик не выплачивает сумму долга, но гасит проценты. При появлении второго ребенка каникулы могут быть увеличены аж до пяти лет — и все на тех же условиях. Новый закон дает заемщику право самому объявлять такие каникулы. Он просто уведомляет банк, что берет тайм-аут. Разумеется, при наступлении «форс-мажорных» обстоятельств, подтвержденных документально. В итоге, «забота» банка о вас как своем клиенте, увеличивает сумму, которую вам придется заплатить банку за его «заботу».13155355

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся сотни тысяч недостроенных квартир. Нет никаких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых, потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых, и — это самое главное, из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье. Все это становится основанием для появления новых сотен тысяч обманутых дольщиков. Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика они остаются один на один с кредитом и совершенно призрачными перспективами достройки уже оплаченных квартир. Их доход не увеличивается, а вот долговая нагрузка по кредитам постоянно растет. В отношении 3% взрослого населения уже приняты судебные решения, по которым они лишаются единственного жилья.

8391А в это время небольшая кучка богатых продолжают богатеть. При этом около 40% всех накоплений принадлежат тем, у кого состояние свыше 100 миллионов долларов. Таких богатых в России, как известно, всего несколько тысяч человек. И стоит ли удивляться, что остальные почти 150 миллионов человек живут бедно. По разным данным, около 91% граждан вынуждены экономить на еде, а для трети семей проблема купить новую пару обуви. Росстат сообщил, что доля бедного населения в России увеличилась — и в относительных, и в абсолютных величинах — по сравнению с 2018 годом. Год назад бедными считались 20,4 млн человек (13,9%), через год — 20,9 млн человек или 14,3%. 500 тысяч человек — это, кстати, хороший такой город. Как видно, никакого снижения уровня бедности (точнее, нищеты), не происходит. Что, конечно, совершенно неудивительно. Безудержный рост экономики, о котором говорят власти, если и есть, то исключительно у них. Наши миллиардеры прибывают в своих доходах ежеквартально и ежемесячно, друзья Путина строят дома, жилая площадь которых измерятся уже не квадратными метрами, а гектарами. У них, по всей, видимости, и есть тот самый рост, о котором они с оптимизмом рапортуют. Поэтому всё верно — если в падающей экономике кто-то гребёт лопатой, то неизбежно его благососостояние прирастает за счет увеличения доли бедных и нищих. Вот она и увеличивается, а как иначе?grBZ1blbKz4

Все вместе это называется кризисом на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, и оно, похоже, дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение. 

Объективная ситуация продолжает развиваться по своей собственной логике, очень мало зависящей от мнения людей. На усиливающийся экономический кризис накладываются массовые протесты на улицах российских городов, которые давно уже стали обычным делом, точно так же, как и жесткие меры полиции по разгону митингов. Социальные и политические протесты — лишь разные проявления одного и того же системного кризиса, который переживает страна.

«ДОЛЕВКА»: СМЕРТЕЛЬНЫЙ ДИАГНОЗ: Один комментарий

  1. Только что получил обновление петиции на change.org «Спасём малоэтажные дома 47-48 кварталов Кунцево».
    Рекомендую присоединиться и подписать петицию.

    Обновление к петиции
    Обращение жителей Кунцева к Президенту РФ. Июнь 2019 года
    Иван Рожков
    Moscow, Россия
    8 авг. 2019 г. —

    ОДУМАЙТЕСЬ! ОБРАЩЕНИЕ ЖИТЕЛЕЙ КУНЦЕВА К ПРЕЗИДЕНТУ РОССИИ

    Гражданин Президент Российской Федерации!
    К Вам обращаются жители 47-48 кварталов Кунцева, которые Правительство Москвы во главе с Собяниным отдало под снос группе ПИК. Вы знаете, что происходит в наших кварталах, ведь они находятся всего в 500 метрах от Рублёвского шоссе, по которому Вы ездите в Кремль. Наши дома не являются ветхими хрущёвками. Это 37 крепких кирпичных домов, построенных в 50-60-е годы по индивидуальным проектам. Их решили снести только потому, что группа ПИК хочет построить на их месте новый многоэтажный микрорайон. Наши дома не вошли в программу реновации: Правительство Москвы издало распоряжение, предполагающее лишение нас наших квартир и общедомового имущества вопреки воле собственников. Нас, как индейцев, сгоняют с собственной земли, чтобы очистить строительную площадку для могущественного застройщика.

    Мы уже 2 года ходим по судебным инстанциям, отстаивая своё право жить в своих домах. Но до сих пор ни один суд не встал на нашу сторону. Представители застройщика смеются над нами, уверяя, что у них «всё схвачено» и любой суд всегда примет их сторону. Судьи и чиновники выпускают издевательские решения, из которых следует, что распоряжение, на основании которого нас расселяют, в одно и то же время является и не является основанием для сноса. Все ветви и органы власти, словно сговорившись, навалились на 47-48 кварталы с единственной целью обеспечить несколько миллиардов рублей прибыли богатому застройщику. А когда в ноябре прошлого года мы вышли в свой двор, возмущённые установкой строительного забора, на нас бросили отряды полиции, которые побросали нас в автозаки и оштрафовали на крупные суммы по сфабрикованным обвинениям …

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *