В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Весь негатив уже случился: санкции ввели, нефть упала, рубль девальвировался. Российская экономика ко всему этому успела с тем или иным успехом приспособиться, но значительных перемен к лучшему в ближайшие годы не ждут даже правительственные аналитики.

Строительный бум, продолжавшийся в период с 2014 по 2017 г, привел к избытку предложения на рынке недвижимости. В условиях непростой экономической ситуации большое количество квартир не может найти своих покупателей. В результате застройщики вынуждены реализовывать недвижимость со скидками до 25-30%. Риск банкротства застройщика при таком положении на рынке долевого строительства существенно возрастает. Увеличение себестоимости строительства за счет привлечения банковских средств, лишь добавит рисков для бизнеса застройщика, в этой непростой и далеко нестабильной экономической ситуации. Как следствие самые мрачные прогнозы экспертов, предрекающие взрывной рост числа обманутых дольщиков, становятся реальностью. Мы сегодня рассмотрим ситуацию, сложившуюся в долевом строительстве России на примере конкретного региона, который к тому же является так называемым регионом-донором. 

На территории ХМАО в скорой перспективе способна резко обостриться ситуация с обманутыми дольщиками. Из-за последних тенденций в крупнейших муниципалитетах автономии число официально признанных проблемными жилых домов может достигнуть десятков, а пострадавших от действий недобросовестных девелоперов – перевалить за полторы тысячи. В числе городов с наиболее острой ситуацией в сфере долевого строительства собеседники издания на рынке называют Нефтеюганск, Сургут и Ханты-Мансийск. Количественный рост потерпевших увеличивает риск для региональных властей упустить контроль над протестными настроениями бездомных. Уровень протеста обманутых дольщиков может стать предельно высоким.

В Ханты-Мансийске прошло заседание межведомственной рабочей группы по решению проблем участников долевого строительства. В мероприятии, где были озвучены риски значительного ухудшения ситуации в ближайшем будущем, приняли участие представители прокуратуры ХМАО, профильных департаментов, а также городской администрации и депутатов думы Югры. Поводом для встречи, по словам ее участников, стали последние события в Сургуте, где в начале лета о задержках с возведением жилфонда заявили покупатели квартир сразу в нескольких жилых комплексах, возводимых компаниями известных бизнесменов Андрея Копайгоры и Богдана Нестора. Наиболее напряженное положение сложилось вокруг объектов компаний «СеверСтрой» и «ДЭП», реализующих проект ЖК «Любимый», а также ООО «Салаир» и ООО «ВостокСтрой-Капитал».

Так, владельцы квартир в жилом комплексе «Любимый», совместно застраиваемого принадлежащим ему «Дорожно-эксплуатационным предприятием» (ДЭП) и компанией «СеверСтрой» Богдана Нестора, уже инициировали обращения в прокуратуру, к руководству региона и администрации президента. Впрочем, видимых изменений жалобы пока не принесли. Даже демонстративное требование губернатора Натальи Комаровой, обращенное к курирующему строительную сферу заму Андрею Зобницеву и главе Сургута Вадиму Шувалову в кратчайшие сроки выработать внятный механизм решения проблемы пока не нашло отражения в публичных гарантиях для жителей. Тревоги горожанам добавляет и ситуация с активами Андрея Копайгоры – как минимум по двум из компаний, связанных с предпринимателем, в Арбитражном суде ХМАО инициированы банкротные дела, в том числе с участием ФНС, а Гострудинспекция фиксировала задержки зарплаты персоналу. По словам горожан, отсутствие видимой активности на стройплощадке лишь накаляет ситуацию, грозящую приобрести неконтролируемое течение.

По всей вероятности, в кратчайшие сроки нивелировать нарастающее напряжении не удалось, для чего и потребовалось созвать совещание межведомственной рабочей группы. Участников, в частности, ознакомили с пояснительной запиской, подписанной прокурором ХМАО Евгением Ботвинкиным. В документе, среди прочего, указывается, что на текущий момент на территории округа 63 застройщика возводят 120 многоквартирных домов по принципу долевого строительства. Заключено свыше 5 тыс. договоров участия на общую сумму, превосходящую 26 млрд рублей. При этом 7 зданий, находящихся в Ханты-Мансийске, Лангепасе и Нефтеюганске, официально имеют «проблемный» статус, пострадавшими от недобросовестных девелоперов признано 133 человека. На завершение этих строек ориентировочно требуется порядка 2 млрд рублей.

Отметим, в настоящее время наиболее серьезные проблемы возникли у компаний «СеверСтрой» и ДЭП, реализующих проект ЖК «Любимый», а также ООО «Салаир» и ООО «ВостокСтрой-Капитал». В конце мая Наталья Комарова посетила Сургут, где встретилась с дольщиками и застройщиками. Представители компаний возникшие задержки объясняли преимущественно потерей оборотных средств. Такую позицию озвучил, в частности, Богдан Нестор (помимо ЖК «Любимый», его фирма «СеверСтрой» известна, к примеру, работой на площадках ЖК «Кедровый» и «Возрождение»). Как отмечают знакомые с текущим положением дел собеседники агентства, в общей сложности проблемы с достройкой жилья в той или иной степени затрагивают интересы примерно 1,3 тыс. дольщиков. Между тем горожане, многие из которых, по их словам, продали предыдущее жилье, взяли крупные кредиты в банках, а также использовали материнский капитал и накопления, по всей вероятности, не склонны доверять обещаниям застройщиков (в частности, ранее представители ДЭП обещали сдать дом №2 в «Любимом» в конце текущего года), городских управленцев и кураторов отрасли.

Что касается ООО «Артель» (зарегистрировано в Урае), то в конце мая текущего года прокуратура утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении его директора Руслана Юсупова. Девелоперу вменяли хищение и легализацию средств 91 участника долевого строительства многоквартирников в микрорайоне 16-а. Общая сумма ущерба составила 170 млн рублей. Добавим, серьезные претензии и  по качеству здания, которое должны были ввести в строй еще в 2014 году, предъявлял и Госстройнадзор. «Такая ситуация связана с падением платежеспособного спроса и действиями властей. Новые правила игры на рынке долевого строительства поставили многие стройки на колени. Вроде бы затея была неплохая, но наступил момент, когда стройка не может вестись дальше. Выяснилось, что на сегодня с застройщиками работает только две страховые компании, которые и выбирают, кого им страховать, а кого нет. Почему в этом контексте всплыл Нефтеюганск, вполне очевидно, учитывая, как работает команда главы города Сергея Дегтярева. Это полное невнимание к строительному рынку. Их позиция такая: стройка – это бизнес, и нет оснований помогать коммерсантам. При этом все понимают, что без участия властей никто шага ступить не может, начиная с выделения земли и строительства коммуникаций», – объясняют актуальное положение дел представители профессионального сообщества.

Не менее проблемная ситуация, по оценкам участников заседания рабочей группы, наблюдается и в Ханты-Мансийске. Здесь заявляют о нарушении своих прав покупатели квартир в ЖК «Краски леса» на улице Рябиновой. Многоэтажный дом должны были ввести в строй еще в январе, однако строительство продолжается до сих пор. Отметим, к застройщику – АО СК «ВНСС» (гендиректор Михаил Сергеев) – ранее неоднократно возникали претензии у надзоров. Наиболее крупный скандал датируется 2012 годом, когда за госсчет пришлось ликвидировать недочеты, обнаруженные после реконструкции биатлонного центра (ВНСС реконструировала объект за 1,7 млрд рублей). Примечательно, что по данным базы «Контур.Фокус», у фирмы на текущий момент непогашенные долги по исполнительным производствам составляют 366,2 млн рублей, в том числе 68 млн – по налогам и сборам. Компанию неоднократно пытались банкротить контрагенты.

Интересно также, что среди десятков учредителей компании фигурирует Александр Вайсбурт (ранее также занимал пост президента), заслуженный строитель Югры и почетный гражданин Ханты-Мансийска (звание присвоено за выдающиеся заслуги в сфере градостроительства). Сейчас руководитель СРО «Союз строителей Югры» и глава общественной инспекции инспектирует ход реализации программы «Комфортная городская среда». Участники рынка объясняют нюансы срыва сроков сдачи в эксплуатацию ЖК «Краски леса». «В этом году вступили новые правила долевого строительства. Если раньше застройщик мог продавать квартиры на любой стадии строительства, то теперь дольщик кладет средства, предназначенные на покупку квартиры, на счет в банк. И застройщик может ими воспользоваться только после ввода дома в эксплуатацию. В эту историю попал ВНСС. Застройщик не успел ввести дом в эксплуатацию до введения новых правил. Сейчас фирма пытается попасть под амнистию (если дом построен на 70%, то можно достроить по старым правилам) чтобы завершить стройку», – указывает собеседник агентства.

В столице Югры есть и другой проблемный объект. Застройщик – ООО «Ханты-мансийское строительное управление» – строит здания по адресу: улица Энгельса, 25 и 27. Дома были запроектированы в одном комплексе, а рядом с ними должен был появиться третий дом по адресу: Сибирский переулок, 3. Однако компания построила лишь два дома, а третий фактически бросила. При этом два корпуса сданы как два отдельных дома. Жители сданных домов возмущаются, что вместо закрытого двора с парковкой они под окнами получили опасный недострой.

При таких тенденциях власти, надзорные органы и участники рынка пытаются найти решения, способные если не нивелировать, то хотя бы смягчить риски резкого роста числа дольщиков, которых придется официально признавать «обманутыми». Один из возможных механизмов был изложен в пояснительной записке прокурора Евгения Ботвинкина. В этом качестве предлагается рассмотреть возможность предоставления компенсационных земельных участков. Но с этой инициативой власти традиционно опоздали. В нынешней экономической ситуации подобная инициатива потеряла как смысл, так и актуальность. «Кому нужны чужие проблемы, даже если тебе пообещали земельный участок? По большому счету, для решения проблемы нужны живые деньги», – подчеркивают девелоперы, но для правительства вопрос выделения средств, на решение накопившихся в долевом бизнесе проблем – вопрос чрезвычайно болезненный и почти неразрешимый. 

Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья. Но нынешние власти этот вопрос не желают рассматривать, в принципе. Как сказал президент на последней «прямой линии» на вопрос по поводу уничтожения санкционных продуктов: «Уничтожение продуктов в некоторых случаях имеет экономический смысл». В существующей экономической парадигме подобный рыночный подход соотносится к любому бизнес-продукту, где поступиться размером прибыли – дело немыслимое. А потому, взрывной рост числа обманутых дольщиков, закономерен и предопределен.