Долевое строительство — одна из разновидностей пресловутой финансовой пирамиды
Налицо все симптомы: сотни тысяч обманутых граждан, обивающих пороги судов с документами, которые в итоге могут оказаться ничтожными; тысячи инвесторов, признающих себя банкротами, и многочисленные чиновники из госорганов, пожимающие плечами в ответ на просьбы людей о помощи. Преодоление застройщиком трудностей возникающих по мере реализации проекта происходит за счет новых дольщиков (что создает риск раскручивания все новых и новых «пирамид»)
Истории московских «долгостроев» при ближайшем рассмотрении скрывают сюжеты, достойные пера мастеров детектива. Было бы лучше, если б подобные истории так и оставались на страницах книг – однако наши благие пожелания никак не влияют на объективную реальность. А она, как бы мы пытались ее не замечать, никуда не исчезает и становится все печальней, независимо от того в чем убеждает нас пропаганда. Сейчас от остановки строительства жилых домов и махинаций со средствами дольщиков страдают вполне реальные люди. Пример тому – непростая и не решённая до сих пор проблема дольщиков жилого комплекса «Терлецкий парк», носившего ранее название «Московские окна». Этот новый-старый долгострой является одной из старейших проблемных площадок московского региона, контроль над которым осуществляли власти все эти долгие годы.
Первые упоминания о ЖК «Московские окна» появились в конце 2003 года: тогда об объекте в районе Перово Москвы заговорили чиновники Минобороны, которое обкатывало государственную программу «Земля в обмен на жилье», — она должна была решить «квартирный вопрос» военнослужащих. Руководство Минобороны планировало выделить земельные участки под возведение около тысячи объектов жилой недвижимости, а часть площадей затем безвозмездно передать семьям своих же офицеров.
Само строительство жилого комплекса на Новогиреевской, 5 формально длится с 2004 года. Первоначально проект из двух высотных башен включал в себя 60 000 квадратных метров жилой площади и 400 машиномест. Согласно контракту, инвестор обязался привлечь для его возведения более 50 млн. долларов. Строительство «Московских окон» начала компания «Русская Недвижимость», которая выиграла конкурс на застройку участка, объявленный Министерством обороны, однако в 2006 году было объявлено, что у застройщика не хватает ресурсов для начала работ. Право на дальнейшее строительство комплекса получило по переуступке АО Глобинвестстрой», одна из структур группы компаний NBM Михаила Бабеля, известного столичного девелопера.
Наталья Банникова, ныне участник различных митингов, была одной из первых покупателей квартиры в будущем невострое: «Я когда узнала, что в Перове начнется строительство, а гарантом станет Минобороны, сразу поверила в этот проект. А как не поверить? Если есть задача расселить военные семьи, а Минобороны в этом заинтересовано, разве может что-то этому помешать?» Проект решено было реализовывать на земельном участке площадью 4,2 га, где дислоцировалась войсковая часть № 32487 (Новогиреевская, 5).
Сразу сделаем оговорку: формально участок находился в федеральной собственности (Росимущество), а подведомственной Минобороны войсковой части принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования.
На конкурсной основе Минобороны выбрало инвестора: победу одержало ООО «Русская недвижимость и торговля» — малоизвестное в девелоперских кругах предприятие, с которым подконтрольное военному ведомству 243-е Квартирно-эксплуатационное отделение 37 ВА ВГК (СН) заключило инвестиционный контракт.
Согласно контракту, инвестор обязался привлечь более 50 млн долларов для строительства 100 тысяч кв. метров площадей (включая 60 тысяч кв. метров жилой площади — три высотные башни), а также 400 подземных парковочных мест. Раздел собственности после ввода комплекса объектов в эксплуатацию должен был произойти в следующих долях: 30% (16 тысяч кв. метров жилых площадей и 120 машино-мест) — в собственность Росимущества с последующим закреплением в оперативном управлении структуры Минобороны для обеспечения бесквартирных семей, остальное — инвестору и привлеченным им гражданам-соинвесторам.
Но в 2006 году, когда жилой комплекс уже должен был обрести вполне понятные черты, строительство даже не начиналось. В Минобороны поясняли, что у застройщика не хватает ресурсов для начала работы. Потребовалась смена инвестора: «Русская недвижимость и торговля» уступила права и обязанности на объект в пользу ЗАО «Глобинвестстрой» — одной из структур группы компаний NBM Михаила Бабеля, известного столичного девелопера, которого на рынке знали как доброго знакомого тогдашнего всемогущего вице-мэра Москвы Владимира Ресина. Сегодня он помощник Патриарха и советник мэра Москвы, депутат Госдумы. По прежнему продолжает заниматься «решением» проблемы обманутых дольщиков региона, активно инспектирует строительство новых храмов в Москве и Новой Москве.
Обещание достроить комплекс «Московские окна» из кредитных средств застройщик также не выполнил. По словам дольщиков, он уверял, что попытался поправить положение за счёт новых продаж, развернув мощную рекламную кампанию и переименовав проект в «Терлецкий парк», чтобы ничего не связывало его в умах возможных покупателей с прежним «долгостроем». Но, как оказалось по факту, положение бизнесмен поправлял свое, ведя новые продажи обещаний, а не заботился о счастье обманутых дольщиков, как их уверяли власти в один голос с девелопером. Кроме того, руководству «Глобинвестстрой» удалось без согласования с дольщиками получить разрешение на изменение проекта и увеличение его площади почти на 50%. Собственники недостроенных квартир пытались возражать против подобных нововведений, заявляя, что увеличение проекта не ускорит его строительство, а приведёт к появлению новых обманутых дольщиков. Тем не менее, жалобы были проигнорированы.
«Никто не считал экономику проекта: почему именно настолько надо было увеличить его площадь, — рассказал один из дольщиков Дмитрий Кузнецов. – Мало того: в домах блока А теперь по одному лифту. Застройщик оправдался тем, что скорость лифта повышена, так что время ожидания будет соответствовать нормам – но лишь в том случае, если лифт работает!». Дольщик рассказал и о перепланировках ещё не купленных квартир: из трехкомнатной застройщик сделал двухкомнатную и «однушку», из четырёхкомнатной – трёхкомнатную и однокомнатную. В результате удалось собрать дополнительно еще около 8 миллиардов рублей, которые, по словам Дмитрия Кузнецова, ушли в никуда. Проще говоря, из карманов обманутых дольщиков, продолжающих верить в помощь власти, рекомендовавшей потерпевшим нового застройщика, в карманы тех, кто в доле… Кроме того, в конце 2015 года за увеличением площади ЖК «Терлецкий парк», как выяснилось потом при проверках, проведённых правоохранительными органами, последовал вывод активов из проекта и оформление квартир и машиномест на подставные компании.
Говоря о финансовых проблемах проекта, нельзя забывать и о технических. После того, как один из домов комплекса «вырос» почти в два раза, стала очевидной необходимость дополнительного укрепления фундаментов, что подразумевает новый объём работ и соответствующие расходы. Как рассказал Дмитрий Кузнецов, подрядчик получил за выполненную работу половину суммы деньгами, а вторую половину – квартирами, что не устроило руководство компании. Кроме квартир, платить застройщику оказалось нечем, подрядчик ушёл, и в апреле стройка снова встала. «Глобинвестстрой» продолжал давать обещания и рекламу, но финансовое состояние компании оставалось плачевным. Особенно «обнадёживающим» стал тот факт, что часть квартир принадлежала Министерству обороны – но застройщик, по словам дольщиков, продал и эту жилплощадь.
В результате перепланировок и изменений проекта статус комплекса понизился с «бизнес-класс» до «комфорт-плюс», превратившись, по мнению собственников квартир, в настоящий муравейник ещё до завершения строительства. Интересно отметить, что, по словам дольщиков, строители даже не приступали к подключению проекта к инженерным сетям. Усиление фундаментов в связи с увеличением этажности объекта также не было проведено.
На нынешний момент сам проект уже три раза изменялся, три раза увеличивалась этажность ЖК для обеспечения инвестиционной привлекательности, но ЖК так и не был достроен.
Кроме этого, за период февраль — май 2016 года Застройщик вывел из компании все жилые и нежилые помещения. Таким образом, в настоящий момент нет ни средств, ни объёмов жилых и нежилых площадей для достройки объекта.
Сейчас по подсчетам самих дольщиков, обманутых – почти тысяча человек. Первоначально их было в два раза меньше. В 2016 владельца компании-застройщика Михаила Бабеля, когда-то почетного строителя России, арестовали по подозрению в мошенничестве. В марте 2016 года отпустили под залог в 10 миллионов рублей. Столько, к слову, стоила трешка в недостроенном ЖК. По версии следствия, Бабель сбежал из России. Обманутые им дольщики от возмущения собирают на пустующей стройплощадке митинг.
Несмотря на то, что строительство ЖК «Терлицкий парк» затянулось уже больше чем на 10 лет, некоторые наивные дольщики все еще надеются на то, что дело разрешится благоприятным образом. Правда, откуда возьмутся деньги на достройку — никто не знает.
Идеальный вариант, по их мнению, если в дело вмешается город – заплатит из бюджета сторонней компании, которая и достроит их дом. Инициативная группа апеллирует поручением президента о создании дорожной карты, предусматривающей осуществление меры законодательного, организационного и финансового характера по защите пострадавших граждан. Юристы объясняют, что на лицо неправильное толкование документов: человек заключает договор добровольно и сам оценивает риски, которые несет.
Если отступить от идеального варианта о котором продолжают мечтать дольщики и вернуться в обыденную жизнь, то факты таковы: в отношении компании застройщика запущена процедура банкротства. Назначенный временный управляющий должен провести анализ финансовой состоятельности компании. Проект расширился за счет привлечения новых покупателей обещаний, число которых выросло в несколько раз от первоначального. Все свободные площади проданы многочисленными фирмами-прокладками.
Поэтому новый-старый долгострой ЖК «Московские окна» ныне ЖК «Терлицкий парк», более не имеет никакой инвестиционной привлекательности и его можно отдать обманутым дольщикам в процедуре банкротства. Все, кто был в доле от этого бизнес-проекта, получили максимальную прибыль, которая стала возможной благодаря привлечению новых обманутых дольщиков. Бизнес и власти получили все, что хотели, поэтому недострой можно законно передавать в процедуре банкротства вновь созданному ЖСК. Инвестируйте, достраивайте и пользуйтесь. Государство дает вам на это право и говорит вам спасибо, за вашу неистребимую веру, в помощь этого государства…
Автор: Максим Родионов, специально для «Сила в Движении»