Закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в своей самой первой версии вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Сколько радости было во всех СМИ: с принятием этого закона только скорейшее наступление коммунизма и всеобщего благоденствия не связывали. И такой он был, с их слов, замечательный, что кто-то осмеливался всерьез говорить о решении «жилищного вопроса» в стране в обозримое время. А уж телевизор так просто брызгал с экрана от счастья слюной.

Почему сейчас мы видим, что дольщиков, которых называют «обманутыми» становится все больше?! Что это за панацея, которая так быстро перестала действовать? Постараемся разобраться в простых и понятных терминах.

В этом море восхваления заботы государства о решающих жилищный вопрос самостоятельно и позитивных эмоций практически утонули голоса тех специалистов, которые скептически смотрели на него, а уж тем более – осуждали радужные его стереоскопические картинки. Но тогда их никто не слушал: страна переживала невиданный за всю свою историю экономический подъем, подрастало поколение, которое не помнило ни серых восьмидесятых, ни голодных девяностых годов. Казалось, что теперь будет только лучше и лучше.

В 2008 году грянул кризис, о котором все те же СМИ писали, что он – «не наш». Что это «их» экономический кризис, который лишь «задел благополучную Россию своим крылом». А когда в 2010 году вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что «правительство прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищных кооперативов», то это было воспринято так, словно речь может идти о фактической отмене этого, ныне — печально известного, закона №214-ФЗ.

Начнем с того, что предпосылкой возникновения 214-ФЗ было фактическое отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости, что приводило к злоупотреблениям со стороны отдельных застройщиков (нарушение сроков строительства, существенные недостатки построенных объектов, случаи мошенничества); нецелевое использование средств инвесторов, в связи с чем возникал «недострой» и «долгострой», проблемы при оформлении права собственности, в связи с тем, что у застройщика отсутствовали оформленные в установленном порядке документы на земельный участок или полный комплект разрешительной строительной документации.

Покупая себе кваритру на стадии «котлована», когда место строительства было огорожено забором, за которым что-то делала какая-то строительная техника, покупатель зачастую не имел никакой возможности проверить наличие у продавца всех прав на земельный участок, разрешений на строительство и оказывался перед рискованным выбором: покупать «кота в мешке» сейчас или ждать.

А вокруг шла бешенная «гонка реклам» и цен: с каждым возведенным этажом вожделенные квартиры дорожали. Покупка квартиры в строящемся доме фактически превращалась в лотерею, так как кроме крупных компаний рынок наводнило и множество «фирм-однодневок», у которых кроме буклетов и заборов не было ничего. Даже планов заканчивать стройку.

С выходом 214 ФЗ – впервые на законодательном уровне были предусмотрены гарантии защиты прав граждан, вкладывающих средства в долевое строительство, он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.

Внешне все выглядело просто замечательно: в 2006 году (спустя год со дня принятия закона) по его нормам в Санкт- Петербурге работали всего 2 – 3 компании. По данным Комитета по строительству СПб сегодня порядка 40 компаний Санкт-Петербурга перешло на работу по 241 ФЗ. Все отлично и очень радостно, тем более, что большинство девелоперов нашло множество обходных путей закона.

Нельзя брать деньги за непостроенные квартиры? Их успешно заменили банковские векселя, предлагаемые теми самыми банками, которые делали фантастические прибыли на своих «ипотечных программах», зарабатывая и на кредитовании строек, и на покупателях будущих квартир одновременно. Только вот при сдаче домов часто оказывалось, что покупатель должен еще доплатить… банку. Потому что мелким шрифтом в договоре на получение кредита было дописано еще очень и очень многое.

21 июня 2010 года Дмитрий Медведев утвердил вступление в силу поправок к 214-ФЗ, согласно которым все обходные схемы продажи жилья, которые так любили использовать застройщики, оказались вне закона. С этого момента продавать недостроенное жилье, на которое не получено заключение о соответствии (ЗОС), можно лишь по договору долевого участия в строительстве. И эта дата стала черным днем календаря для многих девелоперов и по идее должна была стать светлой для покупателей квартир. Но застройщики оказались не готовы к массовому переходу на соблюдение норм 214-ФЗ, в результате чего часть строек была приостановлена, но основная волна, судя по всему, еще впереди.

Причина провала ФЗ-214 секретом не является: в первую очередь его практическая реализация отразилась именно на финансировании строительства. Раньше застройщики еще на стадии «котлована» могли позволить себе продать около трети будущих квартир. И этого, в большинстве случаев, хватало на реализацию строительной части проекта. Все остальные средства шли на расчеты с городом по инвестконтракту (также 30-35%), всевозможные и неизбежные «непредвиденные обстоятельства» (связанные с переносом инженерных коммуникаций, получению необходимых мощностей) и в прибыль.

Закон о долевом строительстве разрешил продавать только фактически построенные «бетонные коробки», что многими экспертами справедливо называлось не иначе, как «идиотским» (до отделки, подключения к коммуникациям и сдачи дома потребительская стоимость этих «построенные» и видимых этажей — нулевая).

Кому был выгоден закон о долевом строительстве?! Вот он – корень всех проблем. Застройщикам, которые зачастую никак не могут влиять на сроки выдачи им всех необходимых документов и согласований?! Нет. Покупателям?! Тоже нет. По факту он оказался выгоден только нескольким крупнейшим полугосударственным банкам, посадившим строительную отрасль «на кредитную иглу».

В результате сегодня строителям приходится рассчитываться с банками в полном смысле слова «собой», долей собственности в бизнесе. Девелоперы сопротивлялись, изыскивая новые и новые схемы прямых расчетов «покупатель-продавец». Случалось, что «получали по рукам и головам» с помощью налогового и даже уголовного законодательства. Но не страдали только банки, чьи доходы продолжали только расти.

Полугосударственный Сбербанк, в наблюдательный совет которого входят высшие чиновники правительства и администрации президента, открыто рекламировал… свою схему обхода закона о долевом строительстве! Требовалось, чтобы фактические покупатели открыли в банке «целевые депозиты», а застройщик, естественно, в этом банке кредитовался. Что говорить о других…

А почему покупатели квартир оказались в невыгодном положении, спросит кто-то. В случае, если застройщик останавливает строительство, то получить обратно свои деньги для клиента – малореально. И это исключительно из-за того, что согласно букве этого же самого закона дольщики являются кредиторами третьей очереди, то есть при банкротстве компании-застройщика и распродаже ее активов имеют право на компенсацию последними, пропустив вперед конкурсных управляющих, банки, сотрудников компании и бюджет.

Были ли случаи, когда после всех названных, что-то доставалось людям со стороны?! Вопрос риторический… Получилось ли у закона добиться того самого, ради чего он, со слов из телеэкранов, принимался?! Защитил он дольщиков? Нет. Причем не только не защитил их, но и поставил под угрозу тех, кто приобретал себе квартиру по тем самым, широко разрекламированным банками, схемам, внезапно ставших «незаконными».

Спасибо! Это просто еще один случай, когда «забота о человеке» стала страшнее любой беды.

Автор : Олег Булатников.