Главная ошибка обманутых дольщиков — не сидеть и не ждать помощи

img_215ac49102833c15af12b428f2b18eec

Риски первичного рынка недвижимости неуклонно растут по мере углубления кризиса.

 Власти призывают покупателей жилья к осмотрительности. При этом объясняют им, что никто потерпевших не заставлял вступать в долевое строительство и верить обещаниям, как застройщиков, так и чиновников. А уж оплачивать его заемными деньгами соглашались они сами, не сумев просчитать последствия, а обманутые дольщики проводят митинги и пикеты. 

Больше всех остальных регионов рискуют те, где масштаб строительства последние годы был наиболее высоким. Ведь проблемы проблемы с застройщиками у них возникают чаще, чем у соседей. На рынке долевого строительства зреет новый кризис — встать могут сотни строек по всей России.

По мнению экспертов, зачастую дома почти невозможно довести до ума. И дело не в отсутствии механизмов и мер поддержки, а в банальном нежелании самих горе-инвесторов что-либо делать. Они сидят и ждут помощи. Но даже между собой не могут договориться. И таких примеров проблемных площадок преобладающее большинство.

Вот один, но очень характерный пример. Недавно в самом центре Новосибирска на площади Ленина состоялся пикет дольщиков жилого комплекса «Три богатыря». По проекту комплекс должен был появиться в центральной части города, на улице Гоголя, рядом с администрацией Дзержинского района. Застройщик комплекса ООО «Олимпийский» в  2009 году выиграл аукцион мэрии «По развитию застроенной территории 1,5 га в границах ул. Гоголя, Королева и Глинки». По условиям аукциона предполагалось до конца 2012 года расселить четыре аварийных барака,  затем приступить к строительству жилого комплекса. Между мэрией и ООО «Олимпийский» был заключен договор, согласно которому до 25 декабря 2012г. строительная компания должна была передать в собственность мэрии 34 квартиры для последующего предоставления жильцам в четырех ветхих домах по ул. Гоголя, подлежащих сносу. На месте ветхого жилья застройщик обязался до ноября 2015г. построить ЖК «Три богатыря» — квартал с тремя многоэтажными новостройками, комплексом апартаментов, торговыми, медицинскими и оздоровительными центрами и др. объектами инфраструктуры.

В 2012г. директор компании-застройщика ООО «Олимпийский» В.Лучкин и др. учредители (С. Ради, Ю. Данилова, А. Кучковский, М. Кучковская, Д. Нетесов) создали юридическое лицо для продажи квартир в ЖК «Три богатыря» — ЖСК «Три богатыря». В противоречие с законом ЖСК начало сбор средств с дольщиков в нарушение ФЗ-214 по договорам займов на квартиры в новостройках, на которые не было получено разрешение на строительство. Несмотря на то, что застройщик не полностью расселил предназначенные под снос бараки и не получил разрешение на строительство, в непосредственной близости от ветхого жилья были начаты строительные работы. Более того, как впоследствии выяснила прокурорская проверка, квартиры продавались в домах без проектной декларации. Никто из дольщиков даже не озаботился проверить бумаги застройщика или хотя бы ознакомиться с теми документами, что находились в открытом доступе.

По решению прокуратуры в мае 2013г. директор ООО «Олимпийский» В.Лучкин был оштрафован на 85 тыс. руб. за незаконный сбор денег и проведение строительных работ без разрешения. Между ООО «Олимпийский» и мэрией было подписано дополнительное соглашение к договору от 2009г. Несмотря на то, что срок расселения был продлен до 25 декабря 2013г., проведение строительных работ до сноса бараков застройщику запретили.

Заключение дополнительного соглашения не помогло застройщику найти компромисс с жителями ветхих домов. В арбитражный суд от дольщиков и жителей не переселенных домов стали поступать жалобы. Весной 2014г. в Центральный районный суд г. Новосибирска с заявлением о признании ЖСК «Три богатыря» банкротом обратился дольщик Сергей Колыбенко, вложивший в покупку квартиры в ЖК «Три богатыря» 1 000 000 рублей. Арбитражный суд встал на сторону С. Колыбенко и обязал ответчика компенсировать ущерб. В общей сложности по данным «СПАРК-Интерфакс» на конец 2014г. долг ЖСК «Три богатыря» по исполнительным листам превысил 2 822 000 рублей.

В начале 2015г. инициативная группа дольщиков ЖК «Три богатыря» под руководством С. Иконникова потребовала УМВД РФ привлечь директора ЖСК «Три богатыря» В.  Лучкина к ответственности по ч.4 ст.159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В сентябре 2015г. в возбуждении уголовного дела было отказано с формулировкой «отсутствие состава преступления» (стандартная формулировка в случаях, когда следователи не успевают получить результаты экспертиз). 30 декабря 2015г. мэрия расторгла договор с ООО «Олимпийский» в одностороннем порядке. Участок под застройку был выставлен на аукцион повторно.

Повторно уголовное дело в отношении В. Лучкина было возбуждено в феврале 2016г. По заявлению С. Иконникова сумма ущерба по поданным обманутыми дольщиками заявлениям превышает 50 000 000 рублей. Всего по неофициальной информации с 2012 по 2016 год ЖСК «Три богатыря» продал 249 квартир общей стоимостью порядка 300 000 000 рублей.

Первая очередь — 23-этажный дом на 198 квартир — планировался на сдачу в эксплуатацию в первом квартале 2016 года. Но до сих пор дело так и ограничивается бетонным забором и котлованом.

kno_003686_00006_1_t218_181623

Мэрия Новосибирска обратилась с иском в арбитражный суд, и неиспользованный участок с четырьмя ветхими домами вернули муниципалитету. Чиновники решили до конца текущего года провести повторный аукцион по данному участку. Но свои деньги обманутым дольщикам вернуть уже не удастся. Получать их не с кого. По сообщению газеты «Коммерсант» от 24 марта 2016г. Арбитражный суд вынес решение, согласно которому ЖСК «Три богатыря» является застройщиком, на которого распространяются правила ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». До дальнейшего разбирательства 26 июня 2016г. в кооперативе введено внешнее управление.

Все чего добились дольщики, это морального удовлетворения — в отношении председателя ЖСК Виктора Лучкина, которому дольщики передавали деньги за будущее жилье, возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч. 4 («Мошенничество»). Деньги же, как всегда, исчезли в неизвестном направлении и в достройку возвращать их никто не собирается. Зато, учитывая практику наказаний застройщиков, утверждать, что уголовное дело заведенное на председателя ЖСК закончится для последнего справедливым наказанием, явно не приходится.

«Мы объединились только в конце прошлого года, а до этого в течение нескольких лет каждый из покупателей оставался, фактически, один на один с проблемной стройкой, — рассказал представитель инициативной группы дольщиков Сергей Иконников. — Мы звонили в ЖСК, нам что-то говорили, обещали достроить, убеждали не волноваться. Каждый из нас и все вместе надеялись на лучшее и ждали, ждали, ждали и ждали. Я например убеждал себя, что все равно достроят когда-нибудь. По другому просто быть не может. Стройка тем временем стояла. а я запрещал себе об этом думать. Все жили только слухами и отписками чиновников, которые убеждали нас, что все будет хорошо и скоро появится более ответственный застройщик. Они постоянно вели переговоры с какими-то инвесторами, но в итоге никто стройку так и не реанимировал».

«Когда, наконец, начали разбираться, было упущено главное — время. Застройщик не сидел и много чего успел за это время сделать для того, чтобы максимально обезопасить себя от ответственности. Хотя и выяснились удивительные подробности: так, например,  средства привлекались по 214 ФЗ, но договоры в органе юстиции не регистрировались, но это уже, нам мало чем помогло. Возбудить уголовное дело тоже удалось не сразу. Полиция волокитила и тянула изо всех сил. Мы  подали разом в правоохранительные органы разом около 30-ти заявлений от граждан, пострадавших от действий мошенника, и это подействовало», — говорит Иконников.

На вопрос, какие ошибки были допущены дольщиками жилого комплекса, можно ли было предугадать столь печальный финал, Сергей Иконников смеется:

«Конечно, любой сторонний наблюдатель убежден, что уж он-то никогда бы не попал в такую историю! Как можно было превратить в долгострой  проект, где были все разрешительные документы, находясь буквально рядом с администрацией Дзержинского района? Безусловно, нам часто приходится слышать о том, что жертва отчасти сама виновата в случившемся», — рассуждает Иконников. Такая точка зрения может быть оправдана, если дольщик купился на подозрительно низкую цену, не настоял на оформлении документов по всем правилам, и так далее. Но поставьте себя на наше место: все было документально правильно оформлено, земельный участок приобретен на торгах муниципалитета, цена на будущее жилье – вполне рыночная».

Наш вопрос про то, что договора не были зарегистрированы по закону ФЗ-214 и выяснилось это самими дольщиками всего лишь год назад, новый председатель ЖСК сделал вид, что не услышал… Он так выводов из случившегося не вынес и опыт его, похоже ничему не научил. Поэтому Сергей Иконников категоричен и никаких ошибок и неправильных вопросов не признает и не слышит: «На тот момент предвидеть, что руководитель  и владелец строительной компании поведет себя таким образом, под силу было разве что экстрасенсу».

Оправдывает Иконникова директор агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский: «На 100 процентов застраховаться  от печального финала в случае приобретения жилья на первичном рынке невозможно, будь ты хоть семи пядей во лбу». Тем не менее, считает Бычковский, снизить риски при жилья до минимума возможно, если обратиться в крупную риэлторскую фирму, которая поможет вам приобрести не обещание жилья в новостройке, а реально существующую квартиру.

Других вариантов улучшить свои условия проживания, особенно для тех, кого ничему не учит приобретенный печальный опыт — не существует.

Если задаться целью и проанализировать историю проблемных строек, то, по словам специалистов, можно увидеть самые разные ситуации. Далеко не все стройки попадали в число долгостроев из-за мошеннических действий, имели место и просчеты руководства, сказывалось  ухудшение экономической ситуации.

Играют свою роль и приоритеты руководителей компаний – для одних было важно достроить начатые дома, пусть даже и с минимальной маржой, и эти, правда очень не многочисленные проекты в конце концов были завершены. Для большинства же застройщиков во главе угла стояли финансовые показатели компании, стройку они рассматривали лишь, как способ получения прибыли. И  здесь судьба долгостроев продолжает оставаться печальной.

Сергей Иконников подытоживает: «Сейчас для нас одна надежда – на муниципалитет, где обсуждаются разные варианты выхода из ситуации».

Автор : Олег Рашкин, специально для «Сила в Движении».

Главная ошибка обманутых дольщиков — не сидеть и не ждать помощи: 3 комментария

  1. Интересная ситуация сложилась в г. Перми. Обманутым дольщикам правительство помогло достроить их заброшенный дом. по ул. Адмирала Ушакова 21 при этом никаких соглашений с ними не заключалось. По окончании строительства квартиры передали дольщикам. А в последствии предложили доплатить потерпевшим еще одну стоимостьт жилья. Т.е доплатить столько же или даже выше чем человек заплатил в самом начале (при 100% оплате). После этого через третьих лиц на них подали в суд с требованием неосновательного обогащения, обеспечительные меры — наложили на жильё аресты (https://oblsud—perm.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=5318335&delo_id=5&new=5&hide_parts=0) , при этом накладывали аресты на тех кто не в состоянии нанять адвокатов. В апелляционной инстанции Пермского краевого суда жалобы остались неудовлетворенными. Что дальше? С такой помощью от государства, у кого искать защиту? В верховном суде, так там уже все определено об аресте единственного жилья. Кто поможет, даже сам президенте не в силах противостоять суду. Кто защитит права дважды обманутых дольщиков?

  2. С апреля 2016 года в СО по Вахитовскому району находится на рассмотрении заявление по гражданскому делу № 2-41/15 Ново-Савиновского районного суда г. Казани об обнаружении факта фальсификации доказательств при наличии доказательств достоверно подтверждающих факт подделки документов. Документы, подтверждающие факт фальсификации приложены к заявлению.
    Отказано в проведении процессуальной проверке и возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 303 УК РФ.
    20 мая 2016 года отказ в проведении процессуальной проверке руководителем отдела по Вахитовскому району г. Казани Валеевым Р.Р.
    16 мая и.о руководителя процессуального контроля следственного управления Волковым О.Л. вернул материалы проверки на новое рассмотрение.
    19 августа 2016 года следователь СО по Вахитовскому району г. Казани следственного управления Суюндуков Р.Э. принял решение о передаче сообщения о преступлении в отдел полиции № 6 «Савиново» Управления МВД России по г. Казань., ссылаясь на ст. 90 УПК РФ, что доказательства, предоставленные в СО были предметом рассмотрения по гражданскому делу и не усматривается состав преступления предусмотренный ст. 303 УК РФ.
    Отказ в проведении процессуальной проверке носит формальный характер, в связи с тем, что доказательства подтверждающие факт фальсификации документов был обнаружен, после рассмотрения гражданского дела в суде аппеляционной инстанции. Документы, подтверждающие факт фальсификации не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанции по гражданскому делу.
    01 ноября 2016 года руководитель отдела процессуального контроля следственного управления по РТ Каюмов П.Р. принимает решение об отсутствии оснований для отмены и пересмотра принятого решения.
    Органы следствия лишили обманутых дольщиков возможности в восстановлении нарушенного права в рамках действующего в стране законодательства, отказав в проведении процессуальной проверке по заявлению при наличии достоверных доказательств фальсификации документов по гражданскому делу. Нарушен принцип равноправия, равенства всех перед законом, равенства на защиту нарушенных прав. Пассивная форма действий специалистов следственного управления при рассмотрении обращений при наличии достоверных и объективных доказательств фальсификации, свидетельствует об отсутствии реального процессуального контроля.
    Обстоятельства фальсификации документов :
    07 сентября 2015 года представитель ЖСК «Домострой» по доверенности Муратова Надежда Дмитриевна представила в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан по гражданскому делу № 2- 41/15 в качестве доказательства копию Протокола № 2 общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью «СпецСтрой» (далее — ООО «СпецСтрой») от 29 декабря 2012 года о досрочном прекращении полномочий Директора Общества Зубаирова Ринада Мидхатовича и избрании на должность Директора Общества Зубаирова Равиля Мидхатовича, Приказ № 83 от 29 декабря 2012 года о вступлении в должность директора ООО «СпецСтрой» Зубаирова Р.М.,.пояснив, что Справки о стоимости выполненных работ подрядчиком по объекту № 26М-12 по улице Гаврилова города Казани и Акты КС№2 год были подписаны Зубаировым Равилем Мидхатовичем.
    Межрайонной ИФНС № 39 по Республике Башкортостан была предоставлена письменная информация от 21 октября 2015 года за подписью начальника инспекции А.А. Карпова о том, что по состоянию на 20 октября 2015 года, в регистрационном деле ООО «СпецСтрой» протокол № 2 от 29 декабря 2012 года, направленный к ним из материалов гражданского дела отсутствует.
    В регистрационном деле ООО «СпецСтрой» Межрайонной ИФНС № 39 по Республике Башкортостан находится протокол № 2 от 29 декабря 2012 года, в котором содержится информация о том, что директором Общества назначен Шакиров Сайфиддин Рахматуллаевич, Общество сменило адрес местонахождения: г. Уфа, ул. Гоголя, д. 60/1, этаж 2, офис 217, внесены изменения в учредительные документы в связи с изменением уставного капитала Общества и перераспределение долей участников.
    Выписка из реестра юридических лиц Межрайонной ИФНС № 39 по Республике Башкортостан от 30 декабря 2015 года содержит сведения о том, что 11 февраля 2013 года ООО «СпецСтрой» внесено в реестр юридических лиц Межрайонной ИФНС № 39 по Республике Башкортостан, что директором Общества является Шакиров Рахматуллаевич, и налоговыми органами 08 мая 2014 года принято решение о предстоящем исключении Общества из реестр как недействующее юридическое лицо. 01 сентября 2014 года в ЕГРЮЛ имеется запись об исключении ООО «СпецСтрой» из реестра юридических лиц.

  3. Не согласна с мнением, что обратившись в крупное АН вы минимизируете риски. Деятельность риэлторов не лицензирована, это раз. АН входящие в Ассоциацию риэлторов не гарантируют более качественные услуги и эксклюзивные предложения — база едина. Среди крупных АН есть чёрные риэлторы. Полиция их крышует. Знаю точно 1 такое АН, входящее в Ассоциацию. Продавцы социально неблагополучные после сделки пропадают. Ан продаёт те обьекты новостроек, с кем имеются договора. Порядочных АН на рынке Новосибирска немного. Это те, кто проверяет информацию и реагирует( снимает обьекты с продажи) при обращении потерпевших от рук застройщиков. Юристы в большинстве своём заинтересованы только в размере гонорара и ни за что не отвечают.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *