Правительство намерено помогать тем, кого еще нет

Первый день нового года ознаменовался вступлением в силу закона, который внес коррективы в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные нормативно-правовые акты. Разработчиком документа выступил Минстрой России.

Несмотря на то, что число обманутых дольщиков в России за пять лет сократилось вдвое, ситуация в сфере долевого строительства жилья требует постоянного контроля. Об этом в ноябре прошлого года сообщил старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генеральной прокуратуры России Антон Головин, слова которого приводит ТАСС. Чиновник отметил, что проблемные объекты отсутствуют лишь в 20 регионах. Как рассказала «ЭТ» председатель общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач, на сегодняшний день строительство нередко замораживается по всем объектам застройщика, и обманутыми дольщиками становятся покупатели жилья целых микрорайонов.

— Дольщиков обвиняют в незнании закона, в глупости, в жажде наживы, и никто не хочет не только помочь, но и выполнять свои прямые обязанности, — говорит Анна Криндач.

Контроль на высшем уровне

В Республике Татарстан ситуация с обманутыми дольщиками находится на контроле у президента. Рустам Минниханов провел 21 января в Доме правительства РТ совещание по вопросам завершения строительства проблемных объектов жилья в Казани и Набережных Челнах. В мероприятии приняли участие заместитель премьер-министра Республики Татарстан Алексей Песошин, мэр Казани Ильсур Метшин , мэр Набережных Челнов Наиль Магдеев, а также представители инициативных групп дольщиков незавершенных объектов жилищного строительства.

Как сообщает пресс-служба президента, в 2015 году в Автограде было зарегистрировано 939 человек, пострадавших от недобросовестных застройщиков (компаний «Фон и «Свей»). За последние два годы были решены задачи застройки и сдачи жилых домов для 583 человек (в 2015 году заветные ключи от квартир получили 163 человека, в 2016 году – 420). Сумма вложенных средств составила 220 млн рублей. В августе 2016 года был достроен жилой дом, где квартиры получили 307 дольщиков, в ноябре 2016 года в свои квартиры в сданном жилом доме заселились еще 113 человек. На сегодняшний день остается открытым вопрос по 356 дольщикам в Набережных Челнах. Это, в том числе, 100 человек в жилом доме 65/10; 93 человека в жилом доме 65/06; а также 163 дольщика в жилом доме 65/03, — сообщает пресс-служба президента РТ, ссылаясь на данные Наиля Магдеева.

Глава республики поинтересовался у мэра Набережных Челнов о том, какое количество дольщиков городские власти планируют обеспечить жильем в 2017 году. Наиль Магдеев сообщил, что решение этой задачи будет зависеть от конкурсных управляющих. Но он надеется, что оставшиеся 356 дольщиков получат, наконец, ключи от квартир.

Мэр Казани Ильсур Метшин доложил, что в 2016 году было завершено строительство пяти проблемных объектов. Речь шла о жилом доме №2 ЖК «Симфония»; доме по ул. Б. Урманче, 6 (секции 2, 3); объекте по ул. Г. Баруди, 4; доме по Бехтерева, 3, а также одной секции дома №1 в ЖК МЧС.

В 2017 году планируется ввести в эксплуатацию проблемный дом по ул. Четаева/Адоратского и жилой дом по ул. Четаева. Подробнее казанский градоначальник доложил о ситуации с объектами незавершенного жилищного строительства компаний «Свей» и «Маг-строй» в Казани (многоэтажные дома по улицам Амирхана, Четаева, Достоевского, академика Губкина, Павлюхина, Фучика, Ноксинский спуск и др.).

Отвечая на вопросы дольщиков, Рустам Минниханов сказал:

— К сожалению, решить все эти вопросы быстро не получается. Мы изыскиваем все способы и активы, вовлекаем в процесс строительства. Дано поручение администрации Набережных Челнов и Казани по возможности выделять земельные участки и направлять полученные от их продажи средства на достройку. Но земельные ресурсы тоже ограничены. Если в проблемных домах есть свободные квартиры – можно найти структуры, которые выкупят их и вложат, таким образом, средства в продолжение строительства. По итогам этого совещания будет оформлен протокол, даны соответствующие поручения. Я обещаю вам: с вами будут постоянно встречаться представители администрации городов. Ближе к лету я также готов еще раз встретиться с вами. Мне лично очень неприятно, что вы оказались в такой сложной жизненной ситуации. По всем домам действительно идет очень большая работа, я еженедельно получаю информацию. Давайте будет двигаться вперед, использовать любую возможность, чтобы оказать поддержку. Особенно серьезная ситуация сложилась в Казани. Что касается Набережных Челнов, то, я думаю, в текущем 2017 году мы сможем там поставить точку.

Построят в любом случае?

Причин, из-за которых возникают проблемы обманутых дольщиков и долгостроя, немало. Аналитики Рейтингового Агентства Строительного Комплекса (РАСК) сообщили «ЭТ», что это могут быть ошибки в расчетах при прогнозировании спроса (завышенные ожидания), недостаточность источников финансирования, неправильная оценка рынка (месторасположение объекта, категория жилья), значительные внешние изменения на рынке (резкое снижение покупательной способности, повышение ставок по кредитам, значительное увеличение стоимости строительных материалов).

Чтобы улучшить ситуацию на рынке долевого строительства и повысить правовую защищенность дольщиков, власти подготовили немало весомых поправок в 214-ФЗ, которые вступили в силу с 1 января 2017 года. Одним из положений обновленного закона стало создание специального компенсационного фонда, средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих средства граждан. Страховые отчисления девелоперов в новую структуру будут рассчитываться, исходя из цены договора долевого участия, но не будут превышать 1% от его цены. Государственный компенсационный фонд долевого строительства начнет принимать взносы девелоперов в конце января — середине февраля 2017 года. Ежегодный его объем будет составлять порядка 30 млрд рублей. Управление фондом поручено АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Согласно поправкам в законодательство, государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.

— Мы полагаем, что в значительной степени на переформатирование гарантийного механизма на рынке застройщиков жилья повлиял тот факт, что во многих страховых компаниях, специализировавшихся на страховании застройщиков, Банком России было выявлено крайне низкое качество активов и в итоге отозваны лицензии. Это косвенным образом продемонстрировало неготовность страховых компаний выполнить обязательства в случае банкротства кого-либо из крупных застройщиков, — считает директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

Подорожают ли квадратные метры

Создание фонда вызвало неоднозначную реакцию у экспертного сообщества. Портал dp.ru приводит мнение некоторых участников строительного рынка, которые предупреждают об увеличении стоимости жилья в связи с началом работы новой государственной структуры:

— Взносы в общий фонд по поддержке обманутых дольщиков скажутся, прежде всего, не на сокращении количества обманутых дольщиков, а на стоимости жилья, которая возрастет для обычных покупателей, — говорит генеральный директор Navis Development Group Александр Львович.

Чтобы разобраться в ситуации, «ЭТ» обратился к экспертам строительного рынка с вопросом, каким образом появление компенсационного фонда отразится на стоимости квартир?

Создание компенсационного фонда, по мнению заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, не должно повлиять на стоимость жилья. Связано это с тем, что размер обязательных отчислений (взносов) так же, как при страховании застройщика или поручительстве банков, не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.

Ильшат Гимаев пояснил «ЭТ», что после начала деятельности компенсационного фонда нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающиеся страхования и поручительства банков, отменены.

— Согласно Федеральному закону о долевом строительстве, застройщики обязаны страховать ответственность за исполнение обязательств по заключаемым договорам долевого участия. Компенсационный фонд создается взамен института обязательного страхования ответственности застройщиков. При этом отчисления в компенсационный фонд по размеру сопоставимы с тарифами страховых компаний при страховании ответственности застройщиков. Соответственно, создание компенсационного фонда не накладывает существенных дополнительных издержек на строительные компании, — считает директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

Чтобы разобраться, каким образом введение государственного фонда защиты дольщиков отразится на стоимости жилья, по мнению генерального директора Рейтингового Агентства Строительного Комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, необходимо понять, какие институциональные изменения несут поправки.

— По факту предлагается заменить данным механизмом банковское поручительство и страхование. При этом большинство застройщиков работают как раз со страхованием, средний страховой платеж которого составляет порядка 1%. Аналогичные взносы планируется сделать и в государственный фонд. Отличие лишь в том, кто именно должен нести ответственность по нарушенным обязательствам застройщика: множество страховых компаний, либо же консолидированный государственный фонд.

Эксперт отмечает, что идейно механизмы похожи, но государственный фонд потенциально обладает гораздо более высоким доверием со стороны населения с точки зрения защищенности вкладываемых денежных средств. В данном случае, по словам Николая Алексеенко, можно привести пример Агентства по страхованию вкладов, успешно функционирующего в банковском секторе.

— При таких условиях жилищное строительство получает механизм, отвечающий потребностям населения в сохранности инвестиций при той же самой величине взноса застройщиков на страхование ответственности. Таким образом, государственный фонд не окажет прямого влияния на стоимость жилья – цена все так же будет формироваться рынком по принципу равновесного состояния платежеспособного спроса и текущего предложения, — резюмировал генеральный директор РАСК.

Массового исхода не предвидится

Появление компенсационного фонда увеличит нагрузку на строителей, поскольку все платежи должны вноситься авансом. Но эксперты уверены, что это нововведение не окажет существенного влияния на рынок долевого строительства.

Руководитель РАСК Николай Алексеенко уверен, что эффекты структурных преобразований в строительном секторе стали наблюдаться практически одновременно с началом турбулентности в экономике страны в целом.

— На текущий момент мы наблюдаем все признаки консолидации рынка: происходят слияния и поглощения, некоторые объекты переходят к другим застройщикам, часть игроков либо банкротится, либо просто уходит с рынка. На фоне проблем с кредитованием, вымыванием платежеспособного спроса со стороны населения, а также невозможности качественного среднесрочного прогнозирования, введение авансового платежа в фонд выглядит наименьшей из текущих проблем у застройщиков, — считает эксперт.

Дмитрий Сергиенко из агентства «Эксперт РА» отмечает, что однопроцентный размер отчислений не выглядит «неподъемной» цифрой даже для небольших застройщиков. С большей вероятностью на уход с рынка некрупных компаний, по словам аналитика, могут повлиять другие изменения в законе о долевом строительстве, например, увеличение минимального значения размера собственных средств.

Загвоздка – в стоимости проекта

Генеральный директор СРО Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, слова которого приводит информационный ресурс dp.ru, отмечает, что открытым остается и вопрос о том, как строители будут подтверждать в комитете по строительству стоимость проекта, заявленную в декларации.

Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев рассказал «ЭТ», что указанная в проектной декларации застройщиков стоимость строительства объектов подтверждается проектно-сметной документацией, прошедшей экспертизу.

Гендиректор РАСК Николай Алексеенко считает, что данные вопросы должны регулироваться внутренними документами и регламентами фонда. Так как компенсационный фонд на текущий момент еще не начал функционировать ввиду идущего процесса принятия регулирующих поправок, говорить об этом, по словам эксперта, преждевременно.

Новый фонд – не для старого долгостроя

Поскольку проблема обманутых дольщиков в России стоит весьма остро, участники рынка долевого строительства связывают с новыми поправками в 214-ФЗ немалые надежды. Но будет ли защита компенсационного фонда распространяться на ранее оформленные договоры?

По словам Дмитрия Сергиенко («Эксперт РА»), на текущий момент предполагается, что отчисления в компенсационный фонд будут осуществляться по объектам недвижимости, в которых первый договор долевого участия зарегистрирован после 1 января 2017 года. Таким образом, если продажи в объектах недвижимости начались до 1 января 2017 года, на такие объекты действие компенсационного фонда не распространяется.

Николай Алексеенко (РАСК) напоминает, что на текущий момент государственный компенсационный фонд еще не начал функционировать. Согласно заявлениям власти, отчисления в фонд производятся только с новых проектов, на которые начали собирать средства дольщиков непосредственно с 1 января.

— При таких правилах игры 2017 год во многом станет переходным, лишь в 2019-2020 годах можно будет утверждать, что все проекты будут реализовываться с использованием страхования со стороны государственного фонда, — резюмировал Николай Алексеенко.

Спасательный круг или мыльный пузырь?

Комментируя образование государственного компенсационного фонда, глава Минстроя России Михаил Мень отметил, что «объем покупок жилья по договорам долевого участия увеличится, так как люди будут чувствовать защищенность».

— По нашему мнению, правительство намерено помогать тем, кого еще нет. Поправок много, но все они идут мимо граждан, которые уже попали в сложную ситуацию или попадут в ближайшее время. К сожалению, фонд — очередная иллюзия, которая создается у потенциальных покупателей, чтобы привлечь их средства в условиях, когда «долевка» продолжает себя дискредитировать. Так было и с 214-м законом о долевом строительстве, и со страхованием договоров, — считает председатель общероссийского общественного движения в защиту прав обманутых дольщиков «Сила в движении» Анна Криндач.

Отвечая на вопросы «ЭТ», Анна Криндач высказала радикальное предложение:

— Вполне закономерно, что решить проблему, понимая истинные причины происходящего, можно лишь полным отказом от долевого строительства.

Корреспондент издания обратился в Российское Агентство Строительного Комплекса с просьбой прокомментировать предложение общественного активиста.

— На текущем этапе развития экономики РФ, в частности, уровня ликвидности в банковском секторе, альтернативы долевому строительству нет, — говорит эксперт РАСК Инна Маратканова.

Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко полагает, что создание компенсационного фонда способно увеличить объемы продаж по договорам долевого участия после появления понимания его работоспособности.

— Если в случае возникновения первого прецедента с банкротством застройщика механизм компенсации сработает должным образом, и не появится новых обманутых дольщиков, то с высокой вероятностью население поверит в этот институт. Что может привести к росту объема договоров долевого участия, — считает эксперт.

Заместитель министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев поделился с «ЭТ» информацией о том, что Государственной Думой ФС РФ рассматривается вопрос о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. Планируется пересмотр размера и порядка осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд (далее – фонд), условия и порядок использования средств фонда, а также правила размещения и инвестирования средств фонда.

Вопросов к деятельности недавно созданного государственного компенсационного фонда немало. Хочется надеяться, что после всех доработок федерального законодательства, регулирующего деятельность новой структуры, он станет реальной и надежной защитой участников долевого строительства.

Автор: Борис Кудряшов