Начало и середину 90-х годов прошлого века в России иногда называют периодом «финансовых пирамид». Все мы помним «МММ», «Хопер-инвест» и прочие фонды, обещавшие золотые горы вкладчикам. Казалось, что те времена ушли в прошлое. Так оно и есть на самом деле. Однако, как говорит русская пословица: «Свято место пусто не бывает». На смену жертвам финансовых пирамид пришли сотни тысяч обманутых дольщиков.
Несмотря на меры, которые предпринимает Правительство России для решения проблем участников долевого строительства, их становится все больше.
Честно говоря, долгострои наряду с дорогами и не очень «умными» людьми всегда были бедой России. Однако в последние 10-15 лет проблемное строительство стало настоящей катастрофой всероссийского масштаба: граждане теряют не только надежду въехать в новую квартиру, но и деньги, вложенные в строительство.
И нельзя сказать, что государство закрывает глаза на невзгоды дольщиков. Отнюдь. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №-214, принятый в декабре 2004 года, хотя и урегулировал многие проблемы на рынке строительства жилья, но но решить проблему появления новых обманутых дольщиков он не смог, как не смог бы этого любой другой закон. Только по состоянию на октябрь 2013 года в России, по официальной статистике, в списке недостроев значилось 847 в 62 субъектах РФ. Даже «борец» за права обманутых дольщиков, депутат Хинштейн вынужден был признать, что число обманутых участников долевого строительства жилья в России за прошлый год возросло более чем на 43 тыс. человек, а к перечню проблемных домов добавился 261 адрес.
И это только по официальной статистике, которую предоставила нашим «независимым» СМИ, партия провластного большинства «Единая Россия». Понятно, что реальное положение дел в долевом строительстве, как минимум на порядок отличается от этих данных и её можно с полной уверенностью охарактеризовать, как катастрофическую.
Чтобы исправить столь плачевную ситуацию, законодатель дополнительно ввел в текст 214-го закона три статьи: 12.1., 15.1., и 15.2., которые вступили в силу 1 января 2014 года. Смысл этих норм прост и незамысловат: начиная с этого года исполнение обязательств застройщика по передаче квартиры дольщику наряду с залогом в обязательном порядке обеспечивается поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. Выбор способа обеспечения целиком и полностью зависит от самой строительной компании.
На первый взгляд, решение найдено, и люди могут спокойно вкладывать деньги в строительство, не опасаясь быть обманутыми. Однако, как говорится, «гладко было на бумаге, но забыли про овраги, а по ним ходить».
Например, банки считают строительный бизнес высокорискованным и неохотно кредитуют его. Обычному застройщику нереально получить кредит, особенно на стадии нулевого цикла, когда нет даже первого этажа. Банкам в качестве предмета залога не особенно нужна ни земля, ни имущество застройщика: реализовать их очень сложно. Да и кто в банке станет этим заниматься?
Ко всему прочему финансовое положение большинства застройщиков оставляет желать лучшего. Кредитная организация оценивает финансовое состояние каждого заемщика, руководствуясь указаниями Центрального банка России. А это очень жесткие нормы, и далеко не все застройщики им соответствуют. Следовательно, на кредит им надеяться нечего. Что же бывает с теми банками, которые нарушают указания ЦБ РФ и выдают рискованные ссуды, мы можем увидеть сейчас воочию. У них просто отзывают лицензию.
Причем тут кредит и поручительство самого банка, спросите вы? Все очень просто. Центробанк считает, что риски при выдаче поручительства и банковской гарантии аналогичны кредитным рискам.
Поэтому, когда банк поручается за высокорискованного клиента, он (банк) обязан создать резервы на возможные потери, как если бы оформил ссуду. Исходя из этого, поручительство за строительную компанию также опасно для банка, как и выдача кредита.
Кроме того, ст.15.1. 214-ФЗ содержит еще один нюанс, который существенно уменьшает эффективность приведенной нормы. В частности, пункт 3 части 2 гласит, что «срок действия поручительства … должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».
Однако читатели прекрасно знают, что строительство может затянуться и на более долгий срок. А если застройщик еще и обанкротится, то вообще возникнет очередной долгострой. Как поведет себя в этом случае банк? В этом нет тайны. Он будет действовать, исходя из инструкций ЦБ РФ, и со стопроцентной гарантией не продлит поручительство, если строительство затянется.
Дело в том, что в соответствии с положением ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам…» от 26.03.2004 N 254-П, изменение срока действия договора автоматически ухудшает ссуду (в нашем случае поручительство) в глазах ЦБ РФ и приводит к увеличению резервов на возможные потери по этой ссуде.
Иными словами, если застройщик затянет работы свыше срока, указанного в законе, а кредитная организация продлит свое поручительство, то тем самым она только ухудшит качество кредитного портфеля. Короче – страшный сон всех банкиров. Пойдут ли на это кредитные организации – выводы делайте сами.
Относительно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной ст. 15.2 214-ФЗ, тоже не все так просто. Дело в том, что страховщики считают строительный бизнес высокорискованным, а потому либо не принимают на страхование (в основном отказывают небольшие компании), либо применяют повышающие коэффициенты. Для застройщика это означает увеличение себестоимости жилья.
Пункт 9 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ устанавливает, что договор страхования «действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства», а дольщик имеет право получить страховое возмещение по страховому случаю в течение двух лет «по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения».
Вроде бы все нормально. Однако представители страховых компаний, с которыми удалось побеседовать, отмечают, что, скорее всего, страхование будет осуществляться именно до момента передачи помещения, оговоренного в договоре. Но если работы затянутся (что бывает сплошь и рядом), то далеко не факт, что страховщик вообще пойдет на пролонгацию, ибо в этом случае риски еще более возрастают. Найти же другую страховую компанию в этом случае будет попросту невозможно.
Напомним. Пострадавшими предлагается считать дольщиков в следующих случаях: если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома по решению органов власти на срок более 9 месяцев; застройщик просрочил выполнение обязательств перед гражданами более чем на 9 месяцев; если дом не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объекта к инженерным сетям; если оказались фиктивными и отменены документы на право владения и пользования земельным участком или документы на право строительства на данном участке; если есть решение суда о том, что человек является потерпевшим в процессе строительства многоквартирного дома.
Для примера можно привести обманутых дольщиков ГК «Город». На сегодняшний день потерпевшими по делу ГК «Город» признаны 4,8 тысячи человек.
Если вы увидели свое имя в списке пострадавших дольщиков, то это не гарантирует, что ваши проблемы будут решаться государством. Зачастую горожане возлагают большие надежды на некий «Реестр обманутых дольщиков». Включение в этот так называемый реестр, отнюдь не означает для обманутого дольщика получение реальной помощи. Это означает, что проблема есть, государство ее увидело и будет, и дальше пытаться решить эту нерешаемую на сегодняшний момент проблему.
Правда, есть еще и второй реестр, который например в Санкт-Петербурге ведет Комитет по социальной работе. Комитет по социальной политике признает включенных в его реестр дольщиков нуждающимися в оказании социальной помощи. Такие органы или комитеты есть не только в северной столице. Чтобы получить квартиру от государства необходимо, чтобы орган местного самоуправления признал нуждающуюся в улучшении жилищных условий семью малообеспеченной.
Семья признается малоимущей, когда ее «имущественная обеспеченность меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека».
Если перевести эту цитату с канцелярского на русский, она будет звучать приблизительно так: семья является малообеспеченной, если цена квартиры, которая положена ей исходя из числа членов, гораздо больше, чем стоимость всего имущества семьи и ее доходов (за вычетом прожиточного минимума на одного человека) на 20 лет вперед. Иными словами, если сложить стоимость всей собственности семьи и приплюсовать ее нынешние доходы за 20 лет вперед (за минусом прожиточного минимума в регионе), то «ячейка общества» все равно не купит эту квартиру, даже если будет сидеть все двадцать лет на черном хлебе и воде.
«Важно отметить, что каждый случай рассматривается индивидуально и практически „под микроскопом“, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Чиновники подсчитывают любые возможные доходы: зарплату со всех мест работы, пособия по безработице, выходные пособия, пенсии, выплаты, матпомощь, доходы от эксплуатации транспортных средств, сдачи в аренду недвижимости, денежные поступления от сбора ягод, грибов, охоты и эксплуатации приусадебного участка. Кроме того, сюда также включаются деньги, поступающие от работы по хозяйственным договорам, алименты, авторские гонорары, а также средства, полученные по акциям, проценты по банковским вкладам и т. д. Все эти доходы должны непременно подтверждаться справками и другими бумагами. На слово никто не поверит».
Что же касается имущества, то оно также учитывается до мелочей. В частности, кроме жилых и нежилых помещений в расчет принимаются автомобили, мотоциклы, мопеды и прочие транспортные средства, предметы искусства, ювелирные украшения ( «бабушкины» серьги и кольца), паи в кооперативах. Если у семьи есть дополнительные источники доходов или имущество, скрывать их не следует. В противном случае чиновники очень легко снимут очередников с учета, и потом долго придется доказывать свою правоту. Кстати, семью могут вычеркнуть из очереди, если увеличится ее совокупный доход.
Положим, «ячейку общества» признали, в конце концов, малоимущей. Достаточно ли этого, чтобы претендовать на новое жилье? Отнюдь. Необходимо, чтобы семья действительно нуждалась в жилье. Нуждающимися признаются лица, у которых вообще нет жилища, либо крыша над головой хоть и имеется, однако на каждого члена семьи приходится не более 10 квадратных метров (для коммуналок — 15 кв. м). Еще одно немаловажное условие — это соответствие цензу оседлости. Он ставит условие, что претенденты на жилплощадь должны определенное время проживать в регионе с официальной пропиской. Для Москвы, например, такой срок составляет 10 лет.
Несмотря на явную социальную направленность закона семья может годами ждать квартиры от родного государства. Причем если ее материальное положение улучшится, то она запросто может быть исключена из очереди. Поэтому каких-либо надежд на быстрое получение жилища (особенно в регионах) питать, наверное, не стоит.
СМИ в разных концах страны много пишут о проблеме обманутого дольщика, так что нетрудно выделить его характерные признаки. Обманутым дольщиком мы считаем того, перед кем застройщик не выполнил своих обязательств по строительству. И неважно, о каком объекте недвижимости идет речь. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев это строительство жилья, а страдают от этого самые разные люди. Застройщик в установленный договором срок просто-напросто не передает клиенту его долю возведенного объекта, и тот не имеет возможности оформить право собственности.
Застройщик (то есть физическое или юридическое лицо, взвалившее на себя строительство или реконструкцию) приноровился обводить вокруг пальца дольщиков хорошо испытанными методами. Суть их сводится к тому, чтобы продать, например, одну квартиру дважды или даже трижды. Можно также бесконечно затягивать сроки сдачи объекта, объявить себя банкротом и бросить объект, оформить в свою пользу документы.
Здесь, конечно, необходимо вспомнить о том, что с апреля 2005 года начал действовать закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». То есть уже двенадцать лет физические лица официально защищены от недобросовестных застройщиков. Например, закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Однако ужесточенный надзор над застройщиками, повышение их ответственности не дали ожидаемых результатов, поскольку нет главного — персональной ответственности чиновника, отвечающего за надзор за девелопером, а застройщики придумывают все новые схемы обмана.
Понятие добросовестный и недобросовестный застройщик на самом деле совершеннейшая фикция. Придумана она с единственной целью — ввести в заблуждение доверчивых граждан, наивно считающих, что бизнес может быть обременен моральными принципами. На самом деле для получения максимальной прибыли такие обременения несут для застройщика одни неудобства, которые он по вполне понятным причинам, будет всегда отбрасывать, как создающие помехи в достижении его главной цели.
Например некоторые застройщики считают возможным поменять вывеску и спокойно распоряжаться всеми ранее собранными деньгами. И такое мошенничество, увы, доказать невозможно. Соответственно и наказания застройщику можно не опасаться. Другие же фиктивно продают объект. Сменив несколько раз собственника, можно свернуть финансовую и отчетную документацию в такой гордиев узел, который непросто распутать. Другие застройщики ради решения своей главной цели — получения максимальной прибыли могут также организовать мнимое банкротство или передать объект другому застройщику. И тут трудно разобраться, где деньги, если двое кивают друг на друга.
Как и любые другие инвестиции, долевое строительство несет в себе весьма серьезные риски. Застройщик может не выполнить свои обязательства – причем как умышленно (в наиболее неприятных случаях, которыми богата история отечественного долевого строительства, псевдо-застройщик мало того, что изначально не имел намерения выполнять свои обязательства, так еще и осуществлял продажи одной и той же «виртуальной» квартиры сразу нескольким дольщикам), так и в силу внешних факторов, таких как существенные изменения в экономике страны. Понятно, что в нынешней экономической ситуации всё в большей степени становится лотереей. Кроме того, готовая квартира по качеству может отличаться – и далеко не в лучшую сторону – от обещанной застройщиком в момент заключения договора.
Бичом настоящего времени, в том числе и в связи с кризисом, стали повальные остановки в строительстве, и, соответственно, огромное количество банкротств строительных компаний — Застройщиков новостроек или целых микрорайонов. Самый главный риск на рынке новостроек – купить квартиру в долгострое. Такие истории известны всем, но что делать, когда ты стал ее участником?
Купить квартиру и ждать ее строительства годами – неутешительный сценарий, который встречается всё чаще и чаще. В отдельных случаях, там, где обманутые дольщики принимают активное участие в решении своей участи проблема худо-бедно как-то решается, но не все подобные истории имеют положительную динамику. Львиная доля обманутых дольщиков так и не смогла на сегодняшний момент определить для себя наиболее эффективную стратегию борьбы, продолжая распылять свои силы на ложные цели. Например, до сих пор «строится» скандально известный МФК «Кутузовская миля». А ведь начиналось все в 2005 году! Но спустя одиннадцать лет лет нет ни Mirax Group, ни жилого комплекса, готового к заселению. За это время компания спокойно вывела деньги в дочерние организации. В 2013 году, как отмечает адвокат Олег Сухов, в отношении неустановленных сотрудников бывшей «Миракс Груп» возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ по факту мошенничества на сумму в размере около 3,2 млрд. рублей. Тем временем компания активно развивается, меняет руководство, но строительство этого печально известного объекта хоть медленно, но идет.
А среди проблемных домов есть и такие, которые так никогда и не будут построены по техническим причинам, но деньги под эти долгострои были собраны! Например, один из таких объектов находится по адресу улица Полярная, д. 34, стр. 3. Однако в действительности на этом месте нет ничего, говоря официальным языком, степень готовности объекта 0 %. И строительство здесь невозможно именно по техническим причинам, но под него было собрано 120 миллионов рублей дольщиков.
Огромное количество проблем с инвестконтрактами, заключенными в 2003-2005 годах. Например, люди покупали квартиры в объектах «Социальной инициативы», у которых даже адреса нет, не говоря уже о хоть каких-то строительных работах. Граждане отдавали свои деньги на несуществующие объекты, у которых не было соответствующей документации.
Правда, какое-то количество проблемных домов все же достраивается. Есть разные пути решения этой проблемы. Основной и единственно действенный – оформление собственности на недострой.
Потребность в оформлении такого права, естественно, возникает при длительном строительстве долгожданного дома, а, вернее, когда уже нет надежды на то, что эта история будет иметь счастливый конец. Это происходит, если покупатели квартир больше не в силах ждать помощи от государства и появления нового застройщика. До обманутых дольщиков, по прошествии времени (часто через три года и более ), начинает доходить, что надеяться необходимо только на собственные силы. Правда хотелось бы внести некоторую ясность: требовать собственности на недостроенные объекты разумно лишь при высокой степени готовности дома, как правило, не менее 80 %.
Для того чтобы суд удовлетворил такой иск, необходимо, чтобы дольщик полностью оплатил свою квартиру; чтобы завершенность дома была достаточно высокой и строительство велось с соблюдением строительных норм и правил; чтобы сама квартира была учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. Суд часто признает собственность не на оплаченную квартиру, а на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном доме. По мнению судей, невозможно выделить долю в виде квартиры в доме не принятом в эксплуатацию. Однако в последнее время Верховный Суд РФ поддерживает судебные решения о признании права собственности непосредственно на квартиру, а не на абстрактную долю.
После же получения такой собственности вопросами достраивания уже должны заниматься сами собственники, которые до этого были лишь участниками долевого строительства. Собственники создают свою организацию, например, кооператив, вносят дополнительные средства и нанимают уже другого подрядчика, который и достраивает их дом.
Можно попробовать также продолжить отношения и с прежним застройщиком, если он все же найдет возможность достроить дом. Но в этом уже случае взаимоотношения между собственниками и застройщиком будут регулироваться положением о подряде. При этом застройщик обязан выполнить работы по достройке за свой счет, в счет разницы между суммой денежных средств, полученных от дольщиков ранее, и стоимостью недостроенного объекта.
Собственность на недостроенный объект дает право дольщикам достроить дом самостоятельно. Правда, возможностей осуществить это право, в нынешней экономической реальности становится все меньше. Хотя такая собственность вообще позволяет распоряжаться этим «недостроем» по собственному усмотрению. Например, продать или получить кредит под залог этой собственности. Правда, заинтересует ли в ближайшие лет пять ваша собственность кого-нибудь? А если и заинтересует, то какую сумму покупатель согласится выложить за эту «недвижимость»? И самое главное — если все-таки вам удастся её реализовать, хватит ли полученных средств для приобретения хотя бы полуразвалившегося домика где-нибудь в заброшенной деревне?