Застройщики ожидают роста ставок по ипотеке на 18-20 процентов с нового года. В некоторых регионах банки не желают признавать объективную реальность и продолжают выдавать желаемое за действительное.

Повышение ключевой ставки приведет к пропорциональному повышению ставок по всем видам кредитов, в том числе и по ипотеке

Эксперты ожидают, что радикальные меры, примененные Центробанком, приведут к удорожанию кредитов и их меньшей доступности, а также к замораживанию зарплат. Между тем, как отмечает председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, повышение ключевой ставки будет иметь и положительные последствия. По ее словам, эта мера приведет к повышению ставок по депозитам в коммерческих банках.

«Если при ставке в 10,5 ипотечные ставки подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне можно ожидать ставок на уровне 20% и выше. И, хотя процесс этот уже идет, первые значимые результаты мы увидим, вероятно, после новогодних каникул. Другой вопрос, насколько сильно это скажется на покупателях. Судя по всему, те, кто собирался войти в ипотеку, уже это сделал — мы только что наблюдали ажиотажный скачок спроса в связи с осенним ослаблением рубля», — напомнила генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

«Для рядового потребителя увеличение ставки до беспрецедентного уровня в 17% означает не что иное, как пропорциональный рост ставок по всем видам кредитов, в том числе по ипотеке», — соглашается директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов, призывая всем, кто решил приобрести жилье, взять ипотеку немедленно.

Однако, как рассказали «Интерфаксу» участники рынка, уже поздно думать о дешевом кредите. Более того, даже предварительно одобренные кредиты уже не выдают, ссылаясь на технические сложности. «По неофициальным данным ряд банков уже приостановили выдачу ипотечных кредитов, чтобы взять паузу и понять, как дальше вести себя с заемщиками», — рассказал руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По его мнению, коммерческие банки в ближайшее время будут вынуждены повысить ставки по потребительским и ипотечным кредитам, а также увеличить сумму первоначального взноса по кредиту.

Так что ипотека для рядового потребителя фактически умерла. «Я не понимаю, кто мог бы брать ипотеку на таких условиях», — подчеркнул глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила.

Григорий Полторак, вице-президент Российской гильдии риэлторов: Сейчас кризис больше похож на тот, что был в 1998 году, а не в 2008. В 2008 все было достаточно медленно и плавно. Я бы даже сказал, что будет на много хуже, чем в 1998. Бизнес тогда был привязан к условным единицам, а сейчас ценники не успевают менять. Во многих бизнесах рекордные выручки, которые приводят к рекордным убыткам.

С ипотекой будет плохо, и с новостройками будет очень плохо. Но не сразу, так как банки пока задумались. Но в течение недели они что-нибудь придумают: перемены столь сильные, что это не обойдется простым изменением ставки.

Большинство строек могут остановиться, а это фатально: когда стройка стоит, она съедает очень много денег. Банки перестали кредитовать или выдают кредиты по таким ставкам, что застройщик просто не может их уже потянуть. А дольщики теряют возможность кредитования по ипотеке в силу ужесточения условий, то есть с их стороны тоже уменьшается приток финансирования.

Ставки по ипотеке вырастут в ближайшие месяцы – на 1-2 или на 6%?

Напомним, накануне Центробанк РФ повысил ключевую ставку с 10,5% сразу до 17%. В первую очередь, это приведет к тому, что банки, в свою очередь, повысят ставки по всем кредитам как физическим, так и юридическим лицам. Больше всего паника коснулась рынка ипотечного кредитования, где суммы займов исчисляются миллионами и даже существовавшие процентные ставки – 13% годовых в среднем – считались достаточно высокими. По прогнозам аналитиков, в ближайшее время кредитные организации будут пересматривать существующие ставки в пользу дальнейшего увеличения, чтобы не остаться в минусе. Прогнозы по росту пока разные. Риелторы, как наиболее трезвые участники рынка, склонны считать, что ставки могут вырасти и до 20%, но в банках такую информацию пока опровергают, уверяя, что корректировки ставок будут минимальными.

«Я считаю, что те, кто пишут на форумах и в соцсетях о ставках по ипотеке в 20%, просто сеют панику. Ипотека имеет разные источники фондирования. Есть специальные программы по ипотеке, такие как ипотека для военных, по которой Банк России ставки не изменил. Есть АИЖК – опять же госструктура, где решение об изменении ставок принимает совет директоров. А у крупных банков вроде Сбербанка, ВТБ24, «Газпромбанка» ипотека фондируется либо за счет размещения облигаций, либо за счет каких-то собственных источников. Возможно, они поднимут ставки на 1-2%, но никак не на 6%», – прокомментировал ситуацию «Новому Региону» зампред Уральского банковского союза Евгений Болотин. В уральских отделениях крупных банков, работающих с ипотекой, также говорят, что увеличение, если и будет, то незначительное. Более того – оно не коснется ипотеки по уже действующим договорам. Такое заявление, например, сделали представители Сбербанка и ВТБ-24.

«Ставки по кредитам и ипотеке остаются пока на прежнем уровне. Все подразделения банка, в том числе ипотечные, работают в штатном режиме, – рассказал пресс-секретарь ВТБ-24 Андрей Бочаров. – Спрос на ипотеку сейчас действительно большой, люди стараются закрыть сделки этим годом. Но в целом это традиционная ситуация для декабря. Решение об изменении условий кредитования для будущих клиентов будет принято в течение недели, в данный момент ВТБ-24 отслеживает ситуацию на рынке».

В Сбербанке также сообщили, что ставка для действующих договоров пересматриваться не будет. Что касается изменения ставки в будущем, вопрос решается. «Законом у нас запрещено поднятие ставки по заключенным договорам с физлицами. Единственное, когда ставка может меняться, это если в договоре предусмотрена плавающая ставка. Но она меняется по определенному механизму, а не потому, что ЦБ поднял ключевую ставку. Такая пересматривается раз в год, раз в полгода», – резюмировал Евгений Болотин.

Банки приостанавливают ипотечные сделки

Тем не менее реальность опровергает заявления банкиров, на рынке уже множатся случаи, когда банки стали откладывать или вообще отменять заключение договоров на ипотеку. Как говорят риелторы одной федеральной сети агентств недвижимости, некоторые банки пытаются отсрочить заключение сделок, по которым уже достигнуты договоренности, отложив их на январь, когда ситуация немного стабилизируется, либо когда будут повышены ставки.

«Есть случаи, когда к совершению сделки купли-продажи готово почти все, но в последний момент банк отказывается подписать договор. Также, скорее всего, до января будут затянуты сроки одобрения ипотеки для тех, кто подал документы в последние дни перед 16 декабря. Требования к заемщикам в январе сильно ужесточатся, – рассказал менеджер одного из агентств недвижимости в Екатеринбурге. – Официально банки пока не подтверждают, что выдача ипотеки приостановлена, но фактически в большинстве кредитных организаций это так. Все ждут отмашки – повышать ставки или нет. И думаю, что дождутся повышения».

На форумах Екатеринбурга нарастает паника. Люди, которые должны выходить на сделку на днях, не знают, что им делать – стоит ли сейчас продавать квартиру и вступать в ипотеку на расширение, идти ли на обмен с доплатами и так далее.

«Продал свою квартиру в ипотеку, через неделю сделка по покупке другой квартиры, большей по площади, тоже в ипотеку. И что мне делать, если банк в последний день откажется от подписания договора? Я же свою квартиру продал», – недоумевают горожане.

К слову, такие случаи, когда банк отказался от выдачи ипотеки в последний момент, уже есть и они множатся.

«Сегодня нам позвонил представитель Россельхозбанка и сообщил, что ипотечная сделка, которая была запланирована на завтра, не состоится. Прекрасный подарок! Мы тоже люди, и все понимаем, что поднялась ставка до 17% и пр. Я в шоке от банка и его руководства. Обидно, не знаю, как мы будем сейчас искать деньги и где», – написал на форуме «Недвижимость» пользователь «два_два».

Недоступность ипотеки обвалит рынок недвижимости

Несмотря на то, что банкиры уверяют: ставки повысятся незначительно, застройщики готовятся к худшему. Прогнозы для рынка недвижимости на 2015 год и без этого были неутешительными, а блокировка механизма ипотеки приведет к полному застою.

«Еще до решения Центробанка повысить ключевую ставку и до обвала рубля мы делали прогноз по рынку недвижимости на 2015 год. Он предполагал снижение объемов продаж на 10-20% и снижение цен на 5-15%. При этом мы учитывали, что ипотечных кредитов станет меньше из-за ужесточения требований к заемщикам в связи с непростой экономической ситуацией, но не учитывали резкий рост ставок. Если ставки действительно станут заградительными, прогноз будет неутешительным, поскольку при помощи ипотеки сегодня совершается 60 -80% сделок на вторичном рынке и 40% на первичном. Естественно, резкое снижение продаж приведет к тому, что могут быть заморожены многие объекты строительства», – прокомментировал ситуацию руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Однако замороженные стройки – не единственное, что ждет отрасль. Строители считают, что добавятся очередные обманутые дольщики. Кроме того, из-за возросшей стоимости стройматериалов рассчитывать на снижение цен на первичке, что активно обсуждают горожане, не стоит.

«Мы столкнулись с вызовом даже более серьезным, чем в 2009 году, – считает исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», зампредседателя совета директоров, председатель правления компании «Группа Астон» Вячеслав Трапезников. – Повышение ставки Центробанком до 17% означает неизбежное прекращение механизма ипотеки с одновременным прекращением кредитования экономики. Такая ситуация приведет к трагическим последствиям для капитального строительства, если не будет найдено верное экономическое решение в первом квартале 2015 года. Если этого не произойдет, нас ждет тяжелый период: неначатые стройки, замороженные объекты, обманутые дольщики… Сегодня уже подорожали строительные материалы – это свершившийся факт. После Нового года будет серьезный рост себестоимости капстроительства – на 20-30%. Это неизбежно приведет к удорожанию жилья и как следствие — снижению оставшегося покупательского спроса. Моя рекомендация сейчас: если человек имел намерение купить квартиру, нужно покупать прямо сейчас, в доме высокой степени готовности или на вторичке. Покупать жилье в «нулевом варианте» слишком рискованно».

У застройщиков в городах-спутниках, где квадратные метры стоят ощутимо дешевле, чем в Екатеринбурге, пока более оптимистичное настроение. Как рассказал представитель компании ГК «Солнечный дом» (строительство и продажа квартир в Арамили, Сысерти и других городах) Владимир Бичинев, спрос на жилье большой, и повышение ставок по ипотеке на 3-4% вряд ли приведет к серьезному оттоку покупателей, хотя половина из них – ипотечники. Но это ближний к Екатеринбургу круг городов, где живет и приобретает квартиры много екатеринбуржцев. Куда грустнее все может оказаться в более отдаленных территориях – там платежеспособность граждан гораздо ниже.

Если добавить ко всему этому, что из-за роста ключевой ставки ЦБ РФ перекредитовываться бизнесу будет невыгодно, то эксперты сходятся во мнении: 2015 год может стать одним из самых черных для застройщиков и риелторов за последние двадцать лет. Правда, последующие годы, по прогнозам аналитиков, обещают быть еще более тяжелыми.

Как руководители крупнейших строительных компаний, аналитики и банкиры Новосибирска оценивают происходящее и что, по их мнению, ждет строительный рынок в ближайшем будущем, грозит ли ему разорение и коллапс, до каких высот могут подняться ипотечные ставки, вернется ли курс рубля на круги своя.

Игорь Белокобыльский, гендиректор ГК «Стрижи»: «Мы опять, как и в 2008 году, получили битой в лоб, с тем отличием, что тогда банки покинули рынок ипотеки. Сегодня этого не происходит. Для банков рынок ипотеки самый важный. Он в разы менее доходный, чем потребкредитование, но и в разы надежнее. Им зарабатывать больше негде.

В сложившейся ситуации есть две составляющие — системные недоработки и истерика. К началу 2014 года в экономике накопилось столько системных недоработок, что они неминуемо должны были проявиться, и это произошло бы даже без повышения ЦБ ключевой ставки. Я считаю, что события дальше могут развиваться по двум сценариям. Сценарий простой и наименее реалистичный — под новую ставку весь декабрь ЦБ будет кошмарить спекулянтов. Если ему удастся обуздать их, тогда все более-менее должно вернуться на круги своя: к доллару за 50 руб. и ставкам по ипотеке 15 %. Рынок при этом скукожится на 10–15 %, по ходу произойдет его передел. Истерика пройдет к концу января.

Сценарий сложный и наиболее реалистичный — если ЦБ не справится с истерикой, то строительный рынок может скукожиться на 30–50 % на первые полгода. Но потом он начнет увеличенными темпами отыгрывать инфляцию. И произойдет это к концу 2015 года. Резкие повороты и незаметные ямы при этом переломают многим ноги, а то и шеи. Сейчас у строителей нет никакой подкачки ликвидностью, есть только психопатический спрос. Но ресурсы и возможности пересидеть полгода у них все-таки имеются. Через полгода будет ясно, кто уйдет. Останутся те, кто реально востребован. Невостребованные продукты с рынка будут вынесены.

Если в 2008 году остались те, кто был на волне «чем дешевле, тем лучше», то в этом году такого не будет. Сейчас пойдет по секторам — в каждом будет масса организаций, которым выпишут волчий билет.

Как только тряска закончится, банкам нужна будет неделя, чтобы подготовить рынок к новым условиям. Даже если ипотека будет 22–25 % годовых, они смогут обосновать, что это выгодно. Это абсолютно реальный сценарий, и мы к таким ставкам готовы. Нужно будет время, чтобы к ним привыкнуть — от недели до 2 месяцев. А вообще, год-полтора придется потерпеть».

Иван Сидоренко, гендиректор компании «Энергомонтаж»: «Аналогичную ситуацию мы прошли в 2008 году, и тогда никто не умер, да и сейчас никто не умрет, если только не застрелится. Надо работать. Проблемы могут возникнуть у строительных компаний с высокой кредитной нагрузкой, для которых банки будут ужесточать процентные ставки и вести себя более агрессивно. Застройщики должны быть готовы к этому. Во-вторых, граждане в панике могут начать покупать квартиры в строящихся домах, привлекаемые низкими ценами, чтобы сохранить свои последние деньги. В этом случае особый риск — это «долёвка»: когда дома еще нет, а он уже торгуется по договору долевого участия. Здесь главная задача строителей — не наплодить обманутых дольщиков. Но большинство строителей, к сожалению, это волнует в самую последнюю очередь.

Проблема с ипотекой продлится первое время. Но скоро шок пройдет — для этого понадобится квартал или полгода, но все равно это пройдет. Вечно без движения ипотека не останется. Но банки поднимут процентные ставки. Сегодня трудно сказать, насколько, но этого не избежать».

Дмитрий Червов, коммерческий директор СК «Сибирь»: «Повышение ключевой ставки негативно отразится на строительном рынке, потому как сузит спектр возможных заемщиков и увеличит нагрузку на людей по ипотеке. Это также коснется застройщиков и потребителей, уже имеющих займы у банков.

Произойдет резкое сокращение количества выдаваемых банками кредитов. Перспективы строительного рынка — это снижение объемов строительства и удорожание продукта, отсюда падение покупательского спроса и падение самого рынка не менее чем на 30 -50 %.

А затем стагнация. Но цены на недвижимость падать не будут, потому что по 214-му закону большинство строителей находятся в собственных средствах. Они будут пережидать».

Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой»: «Сейчас наблюдается период турбулентности и неопределенности, и негативная тенденция, которая сложилась в экономике, для всех очевидна. Определено, следующий год будет на много более сложный, чем этот. И ослабление позиций рубля обернется в первом полугодии на небольших рынках ростом инфляции. Впрочем, изменения на рынках будут происходить всегда. Текущая ситуация — хороший шанс для построения устойчивого бизнеса, не чувствительного к колебаниям глобальной экономики. Для кого-то это станет временем открытий, возможностей, а для кого-то обернется проблемой. Относительно покупательской способности: на данный момент люди как покупали жилье, так и покупают. Это один из самых надежных способов вложений. Но теперь покупатели будут относиться к будущим вкладам более серьезно: обращать внимание на репутацию и надежность застройщика, приобретать жилье в ликвидных объектах. Сделки станут не такими рисковыми, какими они были год или два назад. Что касается ипотеки, то она будет почти не доступна».

Владислава Афанасьева, руководитель пресс-службы Сибирского банка Сбербанка России: «На сегодняшний момент Сибирский банк предоставляет ипотечные продукты по прежним процентным ставкам, а также сохранены все акции, позволяющие клиентам выбрать оптимальный вариант приобретения жилья. Если будут изменения — мы сообщим».

Михаил Повалий, член правления, руководитель блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка: «Повышение ключевой ставки Банка России до 17 % годовых означает, что банки должны будут включить этот уровень ставок в свою продуктовую линейку. Альфа-Банк планирует увеличение процентных ставок по кредитам, как для физических, так и для юридических лиц. Ставки по депозитам также будут пересмотрены в ближайшее время в сторону увеличения».

Лариса Кузнецова, пресс-секретарь ВТБ24 по СФО: «В банке ВТБ24 буквально накануне корректировали процентную ставку на 0,5 % по ипотечным займам и вновь повышать ее в ближайшее время не планировали. По действующим ипотечным кредитам повышать ставку банк не собирается, так как это шло бы в противовес действующему законодательству. Согласно федеральному закону от 15 февраля 2010 года №11-ФЗ, право банка на одностороннее изменение условий банковских договоров упразднено. Банк ВТБ24 исполняет все требования законодательства РФ. Соответственно, наши кредитные договоры не предусматривают изменения процентной ставки в одностороннем порядке. Проценты по жилищным займам в любом случае будут расти. Но они поднимутся не до 17 %. В таком случае на ипотеке можно будет поставить крест».

Сергей Николаев, независимый аналитик: «Если не будет какого-то специального решения на уровне правительства по поводу ипотеки, то она умрет. Иначе минимальная ипотечная ставка должна вырасти до 20 %. А это нереально для потребителя. Придется всю жизнь снимать жилье, и это будет выгоднее, чем брать ипотеку.

Самое главное — сейчас непонятно, что будет с теми, кто уже взял кредиты с процентными ставками, привязанными к ставке рефинансирования. Застройщикам тоже будет плохо.

Им придется придумывать какие-то антикризисные меры, ведь больше половины потребителей — это ипотечники. Спрос и так весьма невысок, а если он еще на 60 % сократится, то ничего хорошего их не ждет. Рубль, упавший в 2 раза к доллару, в среднесрочной перспективе все равно будет корректироваться. Но цены не могут остаться прежними. Инфляции не избежать. А в этом случае деньги нигде, кроме как в недвижимости, не сохранишь. Но речь сейчас идет не о том, чтобы заработать, а о том, чтобы сохранить».

«Общий вывод таков: прогнозировать, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, сейчас затруднительно. Нужно достичь «дна» и уже потом, осознав количество и масштабы проблем, от него «отталкиваться» и планировать дальнейшее развитие. Также стоит отметить, что рост ставок по ипотеке, о котором сегодня многие говорят, конечно, неизбежен, но государство, как всегда, обещает защиту некоторым секторам экономики, если обещания будут реализованы, то степень удорожания жилищных кредитов может быть и меньшей, чем ожидается», — резюмирует Д.Колокольников. И пока его оценка совпадает с реалиями. Совет директоров Банка России, приняв 15 декабря решение повысить ключевую ставку с 10,5% до 17% годовых, сохранил на неизменном уровне процентные ставки по специализированным инструментам рефинансирования, говорится в пресс-релизе Банка России. Для остальных эксперты прогнозируют повышение ставок по ипотеке до уровня около 20%

.И все же в комментариях экспертов все-таки прослеживается определенный негатив. Так, Ирина Порхунова подчеркивает:

— В печальной ситуации сейчас оказались те, кто продает квартиру, если можно так выразиться, бесцельно. те, кто реализует объект только ради самого факта продажи, чтобы просто получить прибыль. Вот все подобные сделки попросту остановились. Для тех же, кто воплощает в жизнь конкретный сценарий, например, продает один объект, чтобы тут же вложиться в другой, в принципе, мало что поменялось. С такими клиентами сделки идут в прежнем режиме.

— Я не исключаю, что продавцы перейдут в конечном итоге от рублевых цен к долларовым эквивалентам. Тем более, что такая ситуация на рынке уже была. Все недостроенные объекты на «первичке» имеют все шансы превратиться долгострои. Уже сейчас на стройках я лично не наблюдаю рабочих, все разъехались, процесс стоит. «Вторичка» же в цене, я думаю, серьезно поднимется.

Тем не менее, таких высоких цен на жилье, пожалуй, не было за всю историю России. Такой огромный «мыльный пузырь» не может дуться долго. Я думаю, не позднее января 2015 года цены пойдут вниз и он неизбежно лопнет.

Автор : Олег Заремба, специально для «Сила в Движении».