Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе
Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше) И хотя они ниже не стали, народ все равно берет ипотеку, так собрать необходимую для покупки жилья сумму в России с каждым годом становится все труднее..
Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. Это дольщики инвестируют в бизнес застройщика без каких-либо процентов. Достаточно умело промыть мозги и деньги простых соинвесторов, уверенных, что они покупают новую квартиру, у тебя в кармане. Да и отдавать их, в случае провала бизнес проекта, оболваненному и ничего не понимающему в бизнес играх, дольщику, не придется. Для этого достаточно заранее подготовиться к банкротству. И все — дело, как говорится, в шляпе. Риски бизнеса оплатит простой покупатель ваших обещаний. То ли дело банки — организации серьезные, а на защите их интересов стоит и закон, и вся государственная рать. Тут сказки про инвестора и обещания, что усе будет, надо лишь набраться терпения и подождать: то ли дождичка в четверг, то ли голубого вертолета с волшебником на борту,, не пройдут, хоть божись.. Быстро на счетчик поставят, а то и под белы рученьки возьмут. Ну и какому коммерсанту оно надо, спросит вдумчивый читатель,,тем более, что есть дольщики. Как раз те граждане, кого можно законно кидать и забирать их долю. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме. А какой застройщик горит желанием делиться прибылью, тем более в таком беспроигрышном бизнесе, где все риски оплачивает покупатель обещаний?..
В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей виртуальных квартир стали рабочим и очень даже эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему покупки все тех же обещаний регламентирует Федеральный закон № 214.
На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Хотя, как мне почему-то кажется, позволь им государство такую вольницу с деньгами простых бюргеров, ни один местный девелопер не раздумывал бы не минуты. Или вы наивно верите с социальную ответственность акул европейского бизнеса.? Ну, а раз цивилизованная Европа, не просвещенная Россия, а проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков,. Тем более, что государство иного развития строительной отрасли не допускает . В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.Вот и маржа у местных бизнесменов строительного рынка, на порядок меньше их собратьев из России. Европа, чего уж там. Вот они нас поэтому, видимо, понять никак не могут.
В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.
Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.
Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.
Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации совершенно не распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.
Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. На самом деле к жилью , ни к первичному, ни к какому-либо еще, не имеющему никакого отношения. Тут происходит подмена понятий, проще говоря, банальный обман, позволяющий выдурить у клиента его деньги, за то, чего нет в природе. И появится ли или нет — большой вопрос. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас, благодаря подмене понятий к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть обещаний квартир уже распродана. Именно поэтому, если обещания новых квартир успешно реализуются задолго до окончания строительства, не редки случаи финансовых трудностей, которыми коммерсант мотивирует перенос сроков в строительстве дома. В большинстве таких случаев строительство полностью замораживается и через какое-то время дольщики узнают о банкротстве застройщика.
В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20–30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.
Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме, как и застройщику ее продавать. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель приобретает квартиру в готовом доме, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Банкам просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен, зато российским банкам при их людоедских процентах и дольщиках, которые оплачивают все риски проекта своими вложениями — все наоборот. На Западе кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.
Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.
Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.
Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.
Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.
Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать.
Источник